Wolne mieszkanie, kilka rezerwacji i pierwszy przelew na konto. Pytania podatkowe nie zaczynają się jednak dopiero przy rocznym zeznaniu: regularne wykorzystywanie nieruchomości do zarobku może uczynić z właściciela podatnika VAT nawet bez uprawnienia do prowadzenia działalności. Zagraniczna prowizja może przy tym rodzić obowiązki jeszcze przed osiągnięciem obrotu wymagającego pełnej rejestracji jako podatnik VAT. Artykuł opisuje słowackie przepisy dotyczące nieruchomości na Słowacji.
Przy rzeczywistym najmie mieszkania na cele mieszkaniowe, przy którym świadczysz wyłącznie podstawowe usługi związane z jego używaniem, nie potrzebujesz uprawnienia do prowadzenia działalności ani nie musisz zakładać s. r. o. Usługami podstawowymi są na przykład dostawy energii, wywóz odpadów i sprzątanie części wspólnych budynku; takie przychody osoby fizycznej zasadniczo podlegają § 6 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym.
Samo słowo „krótkoterminowy” nie rozstrzyga: najem na czas określony według ustawy nr 98/2014 Z. z. może pozostać najmem bez działalności gospodarczej, jeżeli w rzeczywistości nie jest usługą zakwaterowania ani najmem z usługami wykraczającymi poza podstawowe. Ta ustawa reguluje najem mieszkania na czas określony, najwyżej na sześć lat; o pobytach turystów w niej nie mówi się. Dyrekcja Finansowa w wytycznych metodycznych z 23 czerwca 2023 r. (jest to jej wykładnia, nie ustawa) podaje w tej sprawie, że przy zakwaterowaniu pośredniczonym przez platformy internetowe takie jak Booking czy Airbnb nie decyduje platforma, lecz charakter i zakres rzeczywiście świadczonej usługi.
Jeżeli świadczysz usługi zakwaterowania lub oprócz najmu zapewniasz także inne niż podstawowe usługi, na taką działalność potrzebujesz odpowiedniego uprawnienia do prowadzenia działalności. Zmiana pościeli i ręczników, sprzątanie dla gości czy śniadania są w wytycznych metodycznych wymienione jako przykłady usług wykraczających poza zwykły najem.
Według tych samych wytycznych w przypadku zakwaterowania przez platformy chodzi w większości przypadków o krótkotrwałe zakwaterowanie z obsługą, które nie zaspokaja potrzeby stałego zamieszkania, a zatem o przychód z działalności gospodarczej. Nie jest to jednak automatyczny wniosek dla każdego ogłoszenia: wytyczne wyraźnie wymagają indywidualnego podejścia i oceny rzeczywistego charakteru świadczonej działalności. Model „turyści na kilka nocy, przygotowane łóżka, zmiana pościeli i sprzątanie dla kolejnych gości” nie może więc uchodzić za najem prywatny tylko dlatego, że dotyczy jednego mieszkania lub niewielkich obrotów.
| Rzeczywiście świadczona usługa | Potrzebne uprawnienie lub forma |
|---|---|
| Udostępniasz mieszkanie do zamieszkania tylko z podstawowymi usługami | Dla takiego najmu nie trzeba działalności gospodarczej ani s. r. o.; rejestracje podatkowe ocenia się osobno. |
| Świadczysz zakwaterowanie przejściowe z usługami dla gości | Potrzebujesz odpowiedniego uprawnienia do prowadzenia działalności; możesz działać jako osoba fizyczna lub przez osobę prawną. |
| Chcesz prowadzić zakwaterowanie przez własną s. r. o. | Jest to wybór formy prawnej; niezbędne uprawnienie musi mieć spółka świadcząca usługę. |
Dla zakwaterowania bez działalności gastronomicznej ustawa wymienia działalność wolną „Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností” (załącznik nr 4a ustawy o działalności gospodarczej, numer porządkowy 35). Jeśli gościom przygotowujesz także śniadania lub inne posiłki, chodzi o inną działalność według rzeczywistego zakresu usług.
Założenie s. r. o. samo w sobie nie zastępuje uprawnienia do prowadzenia działalności: także spółka musi prowadzić działalność gospodarczą, a przy działalnościach wolnych z załącznika nr 4a zgłoszenie po powstaniu spółki załatwia za nią rejestr handlowy. Nawet wysoki obrót nie jest powodem, by przedsiębiorca jednoosobowy musiał przejść na s. r. o.
Jeżeli działalność wymaga uprawnienia, a osoba fizyczna wykonuje ją bez niego, wytyczne kwalifikują taki przychód do przychodów według § 8 ustawy o podatku dochodowym jako inny pozostały przychód, nie do przychodów z działalności ani do najmu pasywnego według § 6 ust. 3. Uprawnienia do prowadzenia działalności nie uzyskuje się przez to, że wykażesz przychód w zeznaniu podatkowym.
Zwolnienie 500 euro według § 9 ust. 1 lit. g) dotyczy według brzmienia ustawy tylko przychodów według § 6 ust. 3 i według § 8 ust. 1 lit. a), czyli działalności okazjonalnych. Z tego wynika, że na inny pozostały przychód z regularnego zakwaterowania to zwolnienie się nie odnosi. Ryczałtu 60% również się do niego nie stosuje, ponieważ ustawa daje go tylko dla przychodów według § 6 ust. 1, 2 i 4.
Ocena działalności gospodarczej jest przy tym odrębna od VAT: także osoba bez uprawnienia do prowadzenia działalności może być osobą opodatkowaną dla celów VAT. Dla VAT zakwaterowanie ocenia się według § 38 ust. 4 ustawy o VAT, czyli według grup klasyfikacji statystycznej 55.1 do 55.3 i 55.9; granica „mniej niż trzy miesiące” dotyczy tylko grupy 55.9, a nie automatycznie każdego najmu.
Jeżeli chodzi rzeczywiście o przychody z najmu według § 6 ust. 3, można zastosować roczne zwolnienie 500 euro. Liczy się je od sumy tych przychodów za rok, nie osobno dla każdego mieszkania czy każdej platformy, a jeśli obok tego sprzedajesz na przykład papiery wartościowe czy udziały (§ 8 ust. 1 lit. d) do f)), oba zwolnienia łącznie nie mogą przekroczyć 500 euro. Koszty skraca się następnie w tej samej proporcji co przychody po zastosowaniu zwolnienia.
Przy tym najmie nie stosuje się 60-procentowego ryczałtu, który ustawa daje tylko dla przychodów według § 6 ust. 1, 2 i 4, ani kwoty wolnej od podatku, którą odlicza się tylko od podstawy opodatkowania z przychodów według § 5 i § 6 ust. 1 i 2. Na rok 2026 podstawę opodatkowania z takiego najmu opodatkowuje się progresywnymi stawkami 19%, 25%, 30% i 35%; granice przedziałów określa ustawa w wielokrotnościach obowiązującego minimum egzystencji. Granicę przedziału ocenia się łącznie z pozostałymi przychodami włączonymi do tej samej podstawy opodatkowania.
Osoba fizyczna, która nie jest jeszcze zarejestrowana dla podatku dochodowego i wynajmie na Słowacji nieruchomość inną niż grunt, musi wystąpić o rejestrację do końca miesiąca następującego po miesiącu, w którym rozpoczęła najem. Ustawa nie uzależnia rejestracji przy najmie od wysokości przychodu, więc samo zwolnienie 500 euro jej nie uchyla.
Także przy najmie według § 6 ust. 3 możesz zdecydować, czy nieruchomość ujmiesz w majątku związanym z działalnością dla celów podatkowych, czy nie. Według wytycznych przy przychodach według § 6 ust. 3 decydujesz o tym samodzielnie. Należy od tego odróżnić wynajem majątku, który już wykorzystujesz w działalności: na przykład przychód z magazynu ujętego w majątku przedsiębiorcy jednoosobowego należy do jego przychodów z działalności według § 6 ust. 5 lit. a).
Bez ujęcia mieszkania w majątku związanym z działalnością uwzględnisz przede wszystkim wydatki na zwykłą eksploatację: media i pozostałe usługi związane z najmem oraz wpłaty na fundusz remontowy. Wydatki na nabycie mieszkania (a więc także odpisy amortyzacyjne), jego naprawę czy ulepszenie techniczne są przy takim mieszkaniu wydatkami na potrzeby osobiste i nie ujmiesz też ubezpieczenia mieszkania, podatku od nieruchomości ani odsetek od kredytu na jego nabycie. Przy ujęciu w majątku związanym z działalnością zakres jest szerszy: zastosujesz także odpisy amortyzacyjne w ustawowym limicie, naprawy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości czy odpowiednie odsetki od kredytu. Spłata kapitału kredytu hipotecznego nie jest zwykłym kosztem podatkowym, a ulepszenie techniczne rozlicza się w sposób ustawowy. Ujęcie może wpłynąć także na przyszłą sprzedaż: zwolnienie przychodu ze sprzedaży nieruchomości wiąże się z pięcioma latami od jej nabycia lub od wycofania z majątku związanego z działalnością, jeżeli wcześniej była jego częścią.
Odrębne meble lub urządzenia wynajmowane jako wyposażenie mogą na warunkach ustawowych stanowić koszt również przy mieszkaniu poza majątkiem związanym z działalnością; nie jest to taki sam reżim jak przy zabudowie lub naprawie samego mieszkania. Kosztów przygotowania przed rozpoczęciem najmu nie ocenia się automatycznie tak samo: przy naprawach należy sprawdzić zwłaszcza § 4 ust. 4, związek z planowanym najmem i sposób ujęcia nieruchomości.
Przy mediach znaczenie ma też umowa z dostawcą: jeśli zawarł ją wynajmujący, płatności najemcy są jego przychodem nawet przy zapłacie bezpośrednio dostawcy, a związane z nimi udokumentowane koszty ocenia się jako koszty podatkowe. Jeśli najemca ma własną umowę z dostawcą i płaci mu bezpośrednio, taka płatność nie jest przychodem wynajmującego.
Przy najmie pasywnym nie można wykazać łącznej straty podatkowej: jeżeli koszty udokumentowane są wyższe niż przychody, różnicy nie uwzględnia się. Jeśli stosujesz koszty udokumentowane, warto prowadzić ewidencję podatkową; ustawa przewiduje w niej nie tylko przychody i wydatki, ale także majątek, zapasy, należności i zobowiązania. Nie wystarczy więc śledzić samych wpływów bankowych. Przy mieszkaniu w małżeńskiej wspólności majątkowej przychody wlicza się do podstawy opodatkowania w jednakowym stosunku u każdego z małżonków, jeżeli nie uzgodnią inaczej; w tym samym stosunku dzieli się także wydatki. Każde z małżonków może po spełnieniu warunków skorzystać z własnego zwolnienia 500 euro. Przy współwłasności udziałowej przychody i wydatki dzieli się według udziałów we współwłasności, a udziału współwłaściciele nie mogą dowolnie uzgodnić.
Także po zakończeniu ostatniego najmu nie wystarczy obserwować samych płatności na koncie: przy definitywnym zakończeniu wynajmowania do podstawy opodatkowania mogą wejść także nieściągnięte należności według § 17 ust. 8 i 9. Sama zmiana najemcy nie jest tym samym co trwałe zakończenie wynajmowania. Wydatki najemcy na ulepszenie techniczne lub naprawy mogą na warunkach § 17 ust. 20 i 21 stanowić niepieniężny przychód wynajmującego.
Przychody z zakwaterowania świadczonego w ramach działalności należą do osoby fizycznej według § 6 ust. 1 lit. b), dlatego nie obejmuje ich zwolnienie 500 euro przeznaczone dla najmu pasywnego. Przedsiębiorca jednoosobowy może po spełnieniu warunków wybrać koszty udokumentowane albo ryczałt 60% przychodów według § 6 ust. 1 i 2 łącznie, najwyżej 20 000 euro rocznie, plus zapłacone obowiązkowe składki; ryczałt jest dostępny dla osoby niebędącej podatnikiem VAT lub będącej nim tylko przez część roku. Sama rejestracja według § 7a nie czyni z niego podatnika VAT.
Przy przychodach z działalności podlegających opodatkowaniu według § 6 ust. 1 i 2 do 100 000 euro włącznie w 2026 roku stosuje się stawkę 15% od podstawy opodatkowania, nie od obrotu; powyżej tej granicy ustawa przewiduje przedziały ze stawkami 19%, 25%, 30% i 35%.
S. r. o. opodatkowuje skorygowany wynik finansowy: stawka wynosi 10% przy przychodach podlegających opodatkowaniu do 100 000 euro włącznie, 21% powyżej tej kwoty i 24% przy przychodach powyżej 5 milionów euro. Trzeba sprawdzić także minimalny podatek osoby prawnej i jego wyjątki. Przedsiębiorcy i spółki wpisane do odpowiednich rejestrów są rejestrowani dla podatku dochodowego z urzędu na warunkach ustawowych.
Najem pasywny według § 6 ust. 3 nie jest działalnością zarobkową osoby samodzielnie zarobkowo czynnej (SZČO), dlatego sam najem pasywny nie rodzi składek do słowackiego zakładu ubezpieczeń społecznych (Sociálna poisťovňa). Przedsiębiorcy jednoosobowemu powstaje obowiązkowe ubezpieczenie chorobowe i emerytalne od pierwszego dnia szóstego miesiąca kalendarzowego po miesiącu, od którego jest uprawniony do prowadzenia działalności. Od 1 lipca 2026 r. ponadto co roku ocenia się przychód za rok poprzedni: ubezpieczenie nie powstanie, jeżeli przychód nie jest wyższy niż 10,5-krotność minimum egzystencji. Szczegółowo o składkach piszemy w artykule Działalność gospodarcza w 2027 roku: co się zmienia w podatkach, składkach i wynagrodzeniach. Ubezpieczenie zdrowotne trzeba ocenić osobno.
Dla podmiotu krajowego monitoruje się obrót w roku kalendarzowym, a nie w ostatnich dwunastu miesiącach; sumuje się dostawy tej samej osoby ze wszystkich platform i z pozostałych działalności.
| Sytuacja | Obowiązek i początek statusu podatnika |
|---|---|
| Obrót nie przekroczy 50 000 euro | Sam obrót nie rodzi obowiązku zostania podatnikiem; inne przyczyny ustawowe i § 7a trzeba ocenić osobno. |
| Obrót przekroczy 50 000 euro | Wniosek w ciągu pięciu dni roboczych; zasadniczo podatnikiem od 1 stycznia następnego roku, jeżeli nie powstanie wcześniejsza przyczyna. |
| Obrót w tym samym roku przekroczy 62 500 euro | Podatnikiem jesteś już od świadczenia, którym próg zostaje przekroczony, łącznie z tym świadczeniem; wniosek o rejestrację składasz w ciągu pięciu dni roboczych od przekroczenia. |
Do obrotu wlicza się także najem zwolniony według § 38. Sama rejestracja nie zamienia jednak zwolnionego najmu automatycznie w opodatkowane zakwaterowanie. Wcześniejsze dobrowolne uzyskanie statusu podatnika umożliwia § 4 ust. 6 do 8.
Jeśli jesteś osobą opodatkowaną niebędącą podatnikiem VAT, a usługę pośrednictwa za prowizję świadczy Ci dostawca z innego państwa członkowskiego UE, podatek od niej płacisz sam (odwrotne obciążenie według § 69 ust. 3, miejsce świadczenia według § 15 ust. 1). Wniosek o rejestrację według § 7a składasz jeszcze przed otrzymaniem tej usługi; ustawa nie wiąże go z żadną kwotą minimalną. Jeżeli rejestrację według § 7 już masz, kolejnego wniosku nie składasz. Jeżeli wniosek według § 4 został już złożony, trzeba uwzględnić także procedurę z § 4 ust. 11. Decyduje konkretny dostawca wskazany na fakturze i zasady umowne, a nie sama marka platformy.
Od prowizji netto przy odwrotnym obciążeniu nalicza się słowacki VAT w wysokości 23%. Osoba niebędąca podatnikiem, zarejestrowana wyłącznie według § 7a, nie odliczy tego podatku, a z rejestracji nie wynika dla niej obowiązek naliczania VAT od własnego zakwaterowania. Przy prowizji 100 euro netto VAT wynosi zatem 23 euro, natomiast własne zakwaterowanie można nadal świadczyć jako osoba niebędąca podatnikiem.
Osoba niebędąca podatnikiem składa deklarację w ciągu 25 dni po zakończeniu miesiąca, w którym powstał obowiązek, i w tym samym terminie płaci podatek; jeżeli podatek do zapłaty wynosi najwyżej 5 euro, ustawa zwalnia z zapłaty, nie z deklaracji. Samo otrzymanie usługi prowizyjnej nie rodzi dla niego obowiązku złożenia wykazu kontrolnego ani informacji podsumowującej. Przy dostawcy z państwa trzeciego samo otrzymanie usługi nie rodzi rejestracji według § 7a, obowiązek rozliczenia VAT może jednak powstać według § 69 ust. 3 także bez tej rejestracji.
Podatnik stosuje do usług zakwaterowania z grupy CPA 55 obniżoną stawkę VAT 5%; stawka ta nie obejmuje automatycznie wszystkich dodatków sprzedawanych osobno. Najem spełniający warunki zwolnienia z § 38 ma inny reżim, a przy najmie mieszkania lub domu jednorodzinnego nie można dowolnie zrezygnować ze zwolnienia. Miejscem świadczenia zakwaterowania na Słowacji jest Słowacja również wtedy, gdy gość pochodzi z zagranicy.
Podstawowym okresem rozliczeniowym podatnika jest miesiąc kalendarzowy; kwartał jest możliwy tylko na warunkach § 77. Deklarację i własny podatek podatnik rozlicza zasadniczo w ciągu 25 dni po zakończeniu okresu oraz składa także wykaz kontrolny według § 78a wraz z jego wyjątkami. VAT od związanych zakupów, w tym od prowizji rozliczonej metodą odwrotnego obciążenia, podatnik odlicza wyłącznie po spełnieniu warunków ustawowych.
W zwykłym reżimie obowiązek VAT powstaje z chwilą wykonania usługi, a przy konkretnej zaliczce wcześniej, z chwilą jej otrzymania; późniejszy przelew platformy nie odracza tego obowiązku. Pobyt zakończony 31 sierpnia, za który płatność nie wpłynęła wcześniej, należy rozliczyć w sierpniu, nawet jeśli platforma wypłaci pieniądze dopiero we wrześniu. Jeśli platforma pobiera pieniądze w imieniu usługodawcy już przed pobytem, trzeba sprawdzić umowę i moment otrzymania zaliczki; sama data wypłaty na konto nie wystarcza. Szczególna metoda kasowa z § 68d ma własne zasady.
U podatnika z pełnym statusem z ceny wyodrębnia się odpowiedni VAT; sama prowizja nie zmniejsza wartości jego usługi zakwaterowania dla celów obrotu. Opłaty pobieranej od gościa przez platformę we własnym imieniu za jej własną usługę nie należy utożsamiać z ceną gospodarza.
Dlatego odkładaj zestawienia pobytów, otrzymanych zaliczek, faktury prowizyjne, wypłaty i dokumenty za zakwaterowanie; obowiązek wystawienia faktury według ustawy o VAT zależy od konkretnego nabywcy i transakcji. Otrzymane faktury, przy których osoba niebędąca podatnikiem VAT jest obowiązana płacić VAT, przechowuje się przez dziesięć lat następujących po danym roku.
Podatek od zakwaterowania może dotyczyć także pobytów w zwykłym mieszkaniu; stawkę, ulgi i terminy płatności określa gmina w powszechnie obowiązującym rozporządzeniu (VZN). Operator zgłasza gminie pojemność noclegową najpóźniej w dniu rozpoczęcia świadczenia zakwaterowania i prowadzi ustawową ewidencję gości. Jeżeli podatek pobiera platforma jako przedstawiciel płatnika na podstawie umowy z gminą, trzeba sprawdzić zakres przedstawicielstwa. Jako płatnikowi podatku od zakwaterowania pozostaje Ci przy tym obowiązek zgłoszeniowy oraz prowadzenie ewidencji gości.
Jeśli jesteś zakwaterowującym w rozumieniu ustawy o pobycie cudzoziemców, czyli osobą prawną lub osobą fizyczną – przedsiębiorcą, która świadczy zakwaterowanie na podstawie umowy o zakwaterowanie, musisz przy zakwaterowaniu zweryfikować tożsamość cudzoziemca i zapewnić wypełnienie formularza zgłoszenia pobytu cudzoziemca. Jednostce policji dostarczysz go w ciągu pięciu dni od zakwaterowania, także elektronicznie. Czy dotyczy to także prywatnego gospodarza bez działalności, ustawa wyraźnie nie wskazuje; jeśli masz wątpliwości, sprawdź to w policji cudzoziemskiej.
Przy firmowych płatnościach gotówką lub kartą na miejscu ocenia się obowiązek ewidencji w eKasie według ustawy o ewidencji sprzedaży obowiązującej w 2026 roku. Ustawa zna jednak utarg tylko jako płatność przyjętą w punkcie sprzedaży gotówką lub środkiem zastępującym gotówkę; zwykły przelew z konta na konto, na przykład wypłata od platformy, nie jest tam wyraźnie wymieniony. Jeśli płatności przyjmujesz w inny sposób, sprawdź, czy eKasa dotyczy także Ciebie. Sprzedawca objęty obowiązkiem musi od 1 maja 2026 r. przy płatności powyżej 1 euro umożliwić także płatność bezgotówkową, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.
DAC7 oznacza raportowanie przez platformę, a nie nowy podatek ani osobną rejestrację zwykłego gospodarza; gospodarz przekazuje platformie wymagane dane. Progi 30 transakcji i 2 000 euro, znane ze sprzedaży towarów, nie stanowią wyjątku dla najmu nieruchomości.
Praktyczna kolejność: najpierw ustal charakter prawny usługi i usługodawcę, potem sprawdź słowacki numer DIČ, dostawcę prowizji, rejestrację VAT, lokalne VZN i sposób przyjmowania płatności. Na bieżąco łącz pobyty z zaliczkami, prowizjami i wypłatami oraz śledź obrót całego podmiotu.
Obowiązek złożenia zeznania przez osobę fizyczną zależy od łącznych przychodów podlegających opodatkowaniu i dalszych warunków § 32, nie tylko od wypłaty z jednej platformy. Gdy obowiązek wynika z tych przychodów, chodzi o zeznanie typu B. Zwykły termin dla roku kalendarzowego 2026 to 31 marca 2027 r., z możliwością ustawowego przedłużenia; w terminie złożenia zeznania płatny jest również podatek. Sama płatność z zagranicznej platformy nie czyni zakwaterowania na Słowacji przychodem ze źródła zagranicznego, który uprawniałby do sześciomiesięcznego przedłużenia.
Zeznanie typu B możesz przygotować również samodzielnie na naszej stronie Zeznanie podatkowe typ B online. Jeśli potrzebujesz więcej czasu, termin przedłużysz zawiadomieniem o przedłużeniu terminu.
Najlepszym materiałem dla księgowego jest spójna historia każdej rezerwacji: co zostało świadczone, komu, kiedy, za ile i jak płatność dotarła do usługodawcy.
Napisz nam, jakie usługi świadczysz gościom, ile rocznie zarabiasz i kto Ci płaci. Pomożemy Ci ocenić, czy chodzi o najem, czy o działalność gospodarczą, ustawić VAT i przygotować zeznanie podatkowe.
Bezpłatna konsultacjaRozmowę i podane dane przetwarzamy zgodnie z zasadami ochrony danych. Zapis czatu wysyłamy księgowej, a po potwierdzeniu adresu także Tobie.