Voľný byt, pár rezervácií a prvá platba na účte. Daňové otázky sa však nezačínajú až pri ročnom priznaní: opakované využívanie nehnuteľnosti na zárobok môže z vlastníka urobiť zdaniteľnú osobu na účely DPH aj bez živnosti. Zahraničná provízia pritom môže priniesť povinnosti ešte pred dosiahnutím obratu na plné platiteľstvo. Článok opisuje slovenské pravidlá pre nehnuteľnosť na Slovensku.
Pri skutočnom nájme bytu na bývanie, pri ktorom poskytujete iba základné služby spojené s jeho užívaním, nepotrebujete živnostenské oprávnenie ani si nemusíte zakladať s. r. o. Základnými službami sú napríklad dodávky energií, odvoz odpadu a upratovanie spoločných priestorov domu; takéto príjmy fyzickej osoby spravidla patria pod § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Samotné slovo „krátkodobý“ nič nerozhoduje: nájom na dobu určitú podľa zákona č. 98/2014 Z. z. môže zostať nájmom bez živnosti, pokiaľ reálne nejde o ubytovaciu službu ani o nájom s inými než základnými službami. Tento zákon upravuje nájom bytu na dobu určitú, najviac na šesť rokov; o pobytoch turistov sa v ňom nehovorí. Finančné riaditeľstvo v metodickom pokyne z 23. júna 2023 (je to jeho výklad, nie zákon) k tomu uvádza, že pri ubytovaní sprostredkovanom cez webové platformy ako Booking či Airbnb nerozhoduje platforma, ale charakter a rozsah skutočne poskytnutej služby.
Ak poskytujete ubytovacie služby alebo k nájmu zabezpečujete aj iné než základné služby, na takú činnosť potrebujete príslušné živnostenské oprávnenie. Výmena posteľnej bielizne a uterákov, upratovanie pre hostí či raňajky sú v metodickom pokyne uvedené ako príklady služieb presahujúcich obyčajný nájom.
Podľa toho istého pokynu ide pri ubytovaní cez platformy vo väčšine prípadov o krátkodobé ubytovanie so servisom, ktoré nerieši potrebu trvalého bývania, a preto o príjem zo živnosti. Nie je to však automatický záver pre každý inzerát: pokyn výslovne žiada individuálny prístup a posúdenie reálneho charakteru poskytnutej činnosti. Model „turisti na pár nocí, pripravené lôžka, výmena bielizne a upratovanie pre ďalších hostí“ preto nemožno vydávať za súkromný nájom iba preto, že ide o jediný byt alebo o nízke tržby.
| Skutočne poskytovaná služba | Potrebné oprávnenie alebo forma |
|---|---|
| Byt prenecháte na bývanie iba so základnými službami | Pre takýto nájom netreba živnosť ani s. r. o.; daňové registrácie sa posudzujú samostatne. |
| Poskytujete prechodné ubytovanie so službami pre hostí | Potrebujete príslušné živnostenské oprávnenie; môžete pôsobiť ako fyzická osoba alebo cez právnickú osobu. |
| Chcete prevádzkovať ubytovanie cez vlastnú s. r. o. | Je to voľba právnej formy; potrebné oprávnenie musí mať spoločnosť, ktorá službu poskytuje. |
Pri ubytovaní bez pohostinskej činnosti zákon uvádza voľnú živnosť „Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností“ (príloha č. 4a živnostenského zákona, poradové číslo 35). Ak hosťom pripravujete aj raňajky či iné jedlá, ide o inú živnosť podľa skutočného rozsahu služieb.
Založenie s. r. o. samo osebe nenahrádza živnostenské oprávnenie: aj spoločnosť musí živnosť prevádzkovať, pri voľných živnostiach z prílohy č. 4a ohlásenie po vzniku spoločnosti za ňu vybaví obchodný register. Ani vysoký obrat nie je dôvodom, aby ste sa z živnostníka museli stať s. r. o.
Ak činnosť živnosť vyžaduje, ale fyzická osoba ju vykonáva bez oprávnenia, metodický pokyn zaraďuje taký príjem medzi príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov ako iný ostatný príjem, nie medzi príjmy zo živnosti ani medzi pasívny nájom podľa § 6 ods. 3. Živnostenské oprávnenie sa pritom nezískava tým, že príjem uvediete v daňovom priznaní.
Oslobodenie 500 eur podľa § 9 ods. 1 písm. g) sa podľa znenia zákona vzťahuje len na príjmy podľa § 6 ods. 3 a podľa § 8 ods. 1 písm. a), teda na príležitostné činnosti. Z toho vyplýva, že na iný ostatný príjem z pravidelného ubytovania toto oslobodenie nepatrí. Ani paušál 60 % sa naň neuplatní, lebo ho zákon dáva len pre príjmy podľa § 6 ods. 1, 2 a 4.
Posúdenie živnosti je zároveň oddelené od DPH: aj osoba bez živnostenského oprávnenia môže byť na účely DPH zdaniteľnou osobou. Pri DPH sa ubytovanie posudzuje podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH, teda podľa skupín štatistickej klasifikácie 55.1 až 55.3 a 55.9; hranica „menej ako tri mesiace“ sa týka len skupiny 55.9, nie automaticky každého prenájmu.
Ak ide skutočne o príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3, možno uplatniť ročné oslobodenie 500 eur. Počíta sa z úhrnu týchto príjmov za rok, nie zvlášť za každý byt či každú platformu, a ak popri tom predávate napríklad cenné papiere či podiely (§ 8 ods. 1 písm. d) až f)), obe oslobodenia spolu nesmú presiahnuť 500 eur. Výdavky sa potom krátia v rovnakom pomere ako príjmy po oslobodení.
Pri tomto prenájme sa neuplatňuje 60-percentný paušál, ktorý zákon dáva len pre príjmy podľa § 6 ods. 1, 2 a 4, ani nezdaniteľná časť základu dane, ktorá sa odpočítava len od základu dane z príjmov podľa § 5 a § 6 ods. 1 a 2. Pre rok 2026 sa základ dane z takého prenájmu zdaňuje progresívnymi sadzbami 19 %, 25 %, 30 % a 35 %; hranice pásiem určuje zákon v násobkoch platného životného minima. Hranica pásma sa posudzuje spolu s ostatnými príjmami zahrnutými do toho istého základu dane.
Fyzická osoba, ktorá ešte nie je registrovaná na daň z príjmov a prenajme na Slovensku nehnuteľnosť okrem pozemku, musí požiadať o registráciu do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom prenájom začala. Zákon registráciu pri prenájme nepodmieňuje výškou príjmu, takže oslobodenie 500 eur ju samo osebe nezruší.
Aj pri nájme podľa § 6 ods. 3 sa môžete rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku na daňové účely, alebo nie. Podľa pokynu si o tom pri príjmoch podľa § 6 ods. 3 rozhodujete sami. Od toho treba odlíšiť prenájom majetku, ktorý už používate v podnikaní: napríklad výnos zo skladu zaradeného v majetku živnostníka patrí k jeho podnikateľským príjmom podľa § 6 ods. 5 písm. a).
Bez zaradenia bytu do obchodného majetku si uplatníte najmä výdavky na riadnu prevádzku: energie a ostatné služby spojené s prenájmom a platby do fondu opráv. Výdavky na obstaranie bytu (teda ani odpisy), jeho opravu či technické zhodnotenie sú pri takom byte výdavkami na osobnú potrebu a nezahrniete ani poistenie bytu, daň z nehnuteľností a úroky z úveru na jeho obstaranie. Pri zaradení do obchodného majetku je rozsah širší: uplatníte aj odpisy v zákonnom limite, opravy, poistenie, daň z nehnuteľností či príslušné úroky z úveru. Splátka istiny hypotéky nie je bežným daňovým výdavkom a technické zhodnotenie sa rieši zákonným spôsobom. Zaradenie môže ovplyvniť aj budúci predaj: oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti sa viaže na päť rokov od jej nadobudnutia alebo od vyradenia z obchodného majetku, ak bola predtým jeho súčasťou.
Samostatný nábytok alebo spotrebiče prenajímané ako príslušenstvo môžu byť za zákonných podmienok výdavkom aj pri byte mimo obchodného majetku; nejde o rovnaký režim ako pri vstavanom zariadení či oprave samotného bytu. Náklady na prípravu pred začatím prenájmu sa neposudzujú automaticky rovnako: pri opravách treba preveriť najmä § 4 ods. 4, súvislosť s budúcim nájmom a zaradenie nehnuteľnosti.
Pri energiách rozhoduje aj zmluva s dodávateľom: ak je zmluva uzavretá na prenajímateľa, úhrady nájomcu sú jeho príjmom aj vtedy, keď nájomca platí priamo dodávateľovi, a súvisiace preukázané náklady sa posúdia ako výdavky. Ak má vlastnú zmluvu s dodávateľom nájomca a platí mu priamo, taká platba nie je príjmom prenajímateľa.
Pri pasívnom nájme nemožno vykázať celkovú daňovú stratu: ak sú preukázateľné výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Ak uplatňujete preukázateľné výdavky, vyplatí sa viesť daňovú evidenciu; zákon v nej počíta nielen s príjmami a výdavkami, ale aj s majetkom, zásobami, pohľadávkami a záväzkami. Nestačí teda sledovať len bankové príjmy. Pri byte v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa príjmy zahrnujú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak; v tom istom pomere sa rozdelia aj výdavky. Každý z manželov môže pri splnení podmienok využiť vlastné oslobodenie 500 eur. Pri podielovom spoluvlastníctve sa príjmy a výdavky delia podľa spoluvlastníckych podielov a podiel si spoluvlastníci nemôžu ľubovoľne dohodnúť.
Ani po skončení posledného nájmu netreba sledovať iba platby na účte: pri definitívnom skončení prenajímania môžu do základu dane vstúpiť aj neinkasované pohľadávky podľa § 17 ods. 8 a 9. Samotná výmena nájomcu nie je tým istým ako trvalé skončenie prenajímania. Výdavky nájomcu na technické zhodnotenie alebo opravy môžu za podmienok § 17 ods. 20 a 21 predstavovať nepeňažný príjem prenajímateľa.
Príjmy zo živnostenského poskytovania ubytovania patria fyzickej osobe pod § 6 ods. 1 písm. b), preto sa na ne nevzťahuje oslobodenie 500 eur určené pre pasívny prenájom. Živnostník si pri splnení podmienok zvolí preukázané výdavky alebo paušál 60 % z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 spolu, najviac 20 000 eur ročne, plus zaplatené povinné poistné; paušál je dostupný neplatiteľovi DPH alebo platiteľovi len časť roka. Samotná registrácia podľa § 7a z neho platiteľa DPH nerobí.
Pri zdaniteľných podnikateľských príjmoch podľa § 6 ods. 1 a 2 do 100 000 eur vrátane sa v roku 2026 uplatní 15-percentná sadzba zo základu dane, nie z tržieb; nad touto hranicou zákon stanovuje pásma 19 %, 25 %, 30 % a 35 %.
S. r. o. zdaňuje upravený výsledok hospodárenia: sadzba je 10 % pri zdaniteľných výnosoch do 100 000 eur vrátane, 21 % nad touto sumou a 24 % pri výnosoch nad 5 miliónov eur. Treba preveriť aj minimálnu daň právnickej osoby a jej výnimky. Živnostníci a spoločnosti zapisovaní do príslušných registrov sa na daň z príjmov registrujú z úradnej moci podľa zákonných podmienok.
Pasívny prenájom podľa § 6 ods. 3 nie je zárobková činnosť samostatne zárobkovo činnej osoby (SZČO), preto samotný pasívny prenájom odvody do Sociálnej poisťovne nezakladá. Živnostníkovi vzniká povinné nemocenské a dôchodkové poistenie od prvého dňa šiesteho kalendárneho mesiaca po mesiaci, od ktorého je oprávnený podnikať. Od 1. júla 2026 sa navyše každý rok posudzuje príjem za predchádzajúci rok: poistenie nevznikne, ak príjem nie je vyšší ako 10,5-násobok životného minima. Podrobnejšie sa odvodom venujeme v článku Podnikanie v roku 2027: čo sa mení v daniach, odvodoch a mzdách. Zdravotné poistenie treba posúdiť osobitne.
Pri tuzemskej osobe sa sleduje obrat za kalendárny rok, nie za posledných dvanásť mesiacov; sčítajú sa dodania tej istej osoby zo všetkých platforiem aj z ostatných činností.
| Situácia | Povinnosť a začiatok platiteľstva |
|---|---|
| Obrat nepresiahne 50 000 eur | Zo samotného obratu nevzniká povinné platiteľstvo; iné zákonné dôvody a § 7a treba posúdiť samostatne. |
| Obrat presiahne 50 000 eur | Žiadosť do piatich pracovných dní; spravidla platiteľ od 1. januára nasledujúceho roka, ak nevznikne skorší dôvod. |
| Obrat v tom istom roku presiahne 62 500 eur | Platiteľ ste už dodaním, ktorým sa hranica presiahne, vrátane tohto dodania; žiadosť o registráciu podávate do piatich pracovných dní od presiahnutia. |
Aj oslobodený nájom podľa § 38 sa zahŕňa do obratu. Samotná registrácia však z oslobodeného nájmu automaticky neurobí zdanené ubytovanie. Dobrovoľný skorší vstup do platiteľstva umožňuje § 4 ods. 6 až 8.
Ak ste zdaniteľná osoba, ktorá nie je platiteľom DPH, a sprostredkovateľskú službu vám za províziu dodáva dodávateľ z iného členského štátu EÚ, daň z nej platíte vy sami (prenesenie povinnosti podľa § 69 ods. 3, miesto dodania podľa § 15 ods. 1). Žiadosť o registráciu podľa § 7a podávate ešte pred prijatím tej služby; zákon ju neviaže na žiadnu minimálnu sumu. Ak ste už registrovaný podľa § 7, ďalšiu žiadosť nepodávate. Ak ste už podali žiadosť podľa § 4, treba zohľadniť aj postup podľa § 4 ods. 11. Rozhoduje konkrétny dodávateľ na faktúre a zmluvný režim, nie samotná značka platformy.
Z provízie bez dane sa pri samozdanení vypočíta slovenská DPH vo výške 23 %. Neplatiteľ registrovaný len podľa § 7a si túto daň neodpočíta a z registrácie mu nevzniká povinnosť účtovať DPH za vlastné ubytovanie. Pri provízii 100 eur bez dane je tak DPH 23 eur, kým vlastné ubytovanie môže naďalej poskytovať ako neplatiteľ.
Neplatiteľ podá priznanie do 25 dní po skončení mesiaca, v ktorom povinnosť vznikla, a v rovnakej lehote daň zaplatí; ak je daň na zaplatenie najviac 5 eur, zákon odpúšťa platbu, nie priznanie. Samotné prijatie províznej služby mu nezakladá kontrolný ani súhrnný výkaz. Pri dodávateľovi z tretieho štátu samotné prijatie služby nezakladá registráciu podľa § 7a, povinnosť samozdanenia však môže vzniknúť podľa § 69 ods. 3 aj bez tejto registrácie.
Platiteľ uplatňuje na ubytovacie služby zo skupiny CPA 55 zníženú DPH 5 %; táto sadzba nepatrí automaticky všetkým samostatne predávaným doplnkom. Nájom spĺňajúci oslobodenie podľa § 38 má odlišný režim a pri nájme bytu či rodinného domu nemožno oslobodenie ľubovoľne zrušiť. Miestom dodania ubytovania na Slovensku je Slovensko aj vtedy, keď je hosť zo zahraničia.
Základným zdaňovacím obdobím platiteľa je kalendárny mesiac; štvrťrok je možný len za podmienok § 77. Priznanie a vlastnú daň platiteľ rieši spravidla do 25 dní po skončení obdobia a podáva aj kontrolný výkaz podľa § 78a vrátane jeho výnimiek. DPH zo súvisiacich nákupov vrátane samozdanenej provízie si platiteľ odpočíta iba pri splnení zákonných podmienok.
V bežnom režime vzniká DPH dodaním služby, pri konkrétnom preddavku skôr jeho prijatím; neskorší bankový prevod platformy túto povinnosť neodkladá. Pri pobyte ukončenom 31. augusta, za ktorý ste platbu neprijali skôr, patrí dodanie do augusta, hoci platforma pošle peniaze až v septembri. Ak platforma inkasuje v mene ubytovateľa už pred pobytom, treba preveriť zmluvu a okamih prijatia preddavku; samotný dátum výplaty na účet nestačí. Osobitná úprava podľa § 68d má vlastné pravidlá.
Pri platiteľovi sa z ceny vyčlení príslušná DPH; provízia sama neznižuje hodnotu jeho ubytovacej služby na účely obratu. Poplatok, ktorý platforma účtuje hosťovi za vlastnú službu vo vlastnom mene, sa s cenou ubytovateľa nezamieňa.
Preto si odkladajte prehľady pobytov, prijatých preddavkov, provízne faktúry, výplaty a doklady za ubytovanie; povinnosť vystaviť faktúru podľa zákona o DPH sa posudzuje podľa konkrétneho odberateľa a transakcie. Prijaté faktúry, pri ktorých je neplatiteľ povinný platiť DPH, uchováva desať rokov nasledujúcich po príslušnom roku.
Daň za ubytovanie sa môže týkať aj pobytov v obyčajnom byte; sadzbu, úľavy a lehoty platenia určuje obec vo všeobecne záväznom nariadení (VZN). Prevádzkovateľ oznámi obci ubytovaciu kapacitu najneskôr v deň začatia poskytovania ubytovania a vedie zákonom určenú evidenciu hostí. Ak daň vyberá platforma ako zástupca platiteľa na základe dohody s obcou, treba preveriť rozsah zastúpenia. Vám ako platiteľovi dane za ubytovanie pritom ostáva oznamovacia povinnosť aj vedenie evidencie hostí.
Ak ste ubytovateľ v zmysle zákona o pobyte cudzincov, teda právnická osoba alebo fyzická osoba – podnikateľ, ktorá poskytuje ubytovanie na základe zmluvy o ubytovaní, musíte pri ubytovaní overiť totožnosť cudzinca a zabezpečiť vyplnenie tlačiva o hlásení pobytu cudzinca. Policajnému útvaru ho doručíte do piatich dní od ubytovania, aj elektronicky. Či sa to týka aj súkromného hostiteľa bez živnosti, zákon výslovne neuvádza; ak si nie ste istý, overte si to na cudzineckej polícii.
Pri podnikateľských platbách v hotovosti alebo kartou na mieste sa posudzuje evidencia v eKase podľa zákona o evidencii tržieb účinného v roku 2026. Zákon pritom pozná tržbu len ako platbu prijatú na predajnom mieste v hotovosti alebo prostriedkom, ktorý nahrádza hotovosť; obyčajný prevod z účtu na účet, napríklad výplata od platformy, tam výslovne uvedený nie je. Ak platby prijímate iným spôsobom, overte si, či sa eKasa týka aj vás. Povinný predávajúci musí od 1. mája 2026 pri tržbe nad 1 euro umožniť aj bezhotovostnú platbu, s výnimkami ustanovenými zákonom.
DAC7 znamená oznamovanie údajov platformou, nie novú daň ani osobitnú registráciu bežného hostiteľa; hostiteľ poskytuje platforme požadované údaje. Limity 30 obchodov a 2 000 eur, známe z predaja tovaru, nepredstavujú výnimku pre prenájom nehnuteľností.
Praktický postup: najskôr určite právny charakter služby a poskytovateľa, potom skontrolujte DIČ, dodávateľa provízie, registráciu na DPH, miestne VZN a spôsob prijímania platieb. Priebežne párujte pobyty s preddavkami, províziami a výplatami a sledujte obrat za celú osobu.
Povinnosť fyzickej osoby podať priznanie sa odvíja od celkových zdaniteľných príjmov a ďalších podmienok § 32, nie iba od výplaty z jednej platformy. Pri vzniku povinnosti z týchto príjmov ide o priznanie typu B. Riadna lehota pri kalendárnom roku 2026 je 31. marec 2027, s možnosťou zákonného predĺženia; v lehote priznania je splatná aj daň. Samotná platba zo zahraničnej platformy nerobí z ubytovania na Slovensku príjem zo zahraničného zdroja, ktorý by oprávňoval na šesťmesačné predĺženie.
Priznanie typu B si môžete pripraviť aj sami na našej stránke Daňové priznanie typ B online. Ak potrebujete viac času, lehotu predĺžite oznámením o predĺžení lehoty.
Najlepší podklad pre účtovníka je súvislý príbeh každej rezervácie: čo bolo dodané, komu, kedy, za koľko a ako sa platba dostala k poskytovateľovi.
Napíšte nám, aké služby hosťom poskytujete, koľko ročne zarobíte a kto vám platí. Pomôžeme vám posúdiť, či ide o prenájom alebo živnosť, nastaviť DPH a pripraviť daňové priznanie.
Nezáväzná konzultáciaKonverzáciu a zadané údaje spracúvame podľa zásad ochrany údajov. Prepis chatu posielame účtovníčke a po potvrdení adresy aj vám.