Вільна квартира, кілька бронювань і перше надходження на рахунок. Проте податкові питання виникають не лише при річній декларації: повторне використання нерухомості для отримання доходу може зробити власника оподатковуваною особою для цілей ПДВ навіть без підприємницького дозволу. Комісія, нарахована з-за кордону, може створити обов’язки ще до досягнення обороту для повного статусу платника ПДВ. Стаття описує словацькі правила для нерухомості у Словаччині.
У разі справжньої оренди квартири для проживання, при якій Ви надаєте лише базові послуги, пов’язані з її використанням, Вам не потрібен підприємницький дозвіл, і не обов’язково засновувати s. r. o. Базовими послугами є, наприклад, постачання енергій, вивезення відходів і прибирання спільних приміщень будинку; такі доходи фізичної особи, як правило, належать до § 6 ч. 3 закону про податок на доходи.
Саме слово «короткостроковий» нічого не вирішує: оренда на визначений строк за законом № 98/2014 Z. z. може залишатися орендою без підприємницького дозволу, якщо реально не йдеться про послугу проживання чи про оренду з іншими, ніж базові, послугами. Цей закон регулює оренду квартири на визначений строк, щонайбільше на шість років; про перебування туристів у ньому не йдеться. Фінансове управління в методичних вказівках від 23 червня 2023 року (це його тлумачення, а не закон) з цього приводу зазначає, що при проживанні, посередництво якого здійснюється через вебплатформи, як-от Booking чи Airbnb, вирішальною є не платформа, а характер і обсяг реально наданої послуги.
Якщо Ви надаєте послуги проживання або до оренди забезпечуєте й інші, ніж базові, послуги, для такої діяльності Вам потрібен відповідний підприємницький дозвіл. Зміна постільної білизни й рушників, прибирання для гостей чи сніданки названі в методичних вказівках прикладами послуг, що виходять за межі звичайної оренди.
Згідно з тими самими вказівками, при проживанні через платформи в більшості випадків йдеться про короткострокове проживання з обслуговуванням, яке не вирішує потребу в постійному житлі, а отже про дохід від підприємницької діяльності. Це, однак, не автоматичний висновок для кожного оголошення: вказівки прямо вимагають індивідуального підходу та оцінки реального характеру наданої діяльності. Модель «туристи на кілька ночей, підготовлені ліжка, зміна білизни та прибирання для наступних гостей» тому не можна видавати за приватну оренду лише тому, що йдеться про єдину квартиру чи низькі виручки.
| Фактично надавана послуга | Потрібний дозвіл або форма |
|---|---|
| Квартиру передаєте для проживання лише з базовими послугами | Для такої оренди не потрібні ні підприємницький дозвіл, ні s. r. o.; податкові реєстрації оцінюються окремо. |
| Надаєте тимчасове проживання з послугами для гостей | Потрібен відповідний підприємницький дозвіл; можете діяти як фізична особа або через юридичну особу. |
| Хочете провадити проживання через власну s. r. o. | Це вибір правової форми; потрібний дозвіл повинно мати товариство, яке надає послугу. |
При проживанні без закладу громадського харчування закон називає вільний вид діяльності «Послуги проживання без надання діяльності закладів громадського харчування» (додаток № 4a закону про підприємницьку діяльність, порядковий номер 35). Якщо гостям готуєте також сніданки чи інші страви, йдеться про інший вид підприємницької діяльності залежно від фактичного обсягу послуг.
Заснування s. r. o. саме по собі підприємницького дозволу не замінює: і товариство має провадити підприємницьку діяльність, а при вільних видах діяльності з додатку № 4a повідомлення після створення товариства за нього оформлює торговий реєстр. Навіть високий оборот не є підставою, щоб Ви з підприємця мусили ставати s. r. o.
Якщо діяльність потребує підприємницького дозволу, але фізична особа здійснює її без нього, методичні вказівки відносять такий дохід до доходів за § 8 закону про податок на доходи як інший дохід, а не до доходів від підприємницької діяльності та не до пасивної оренди за § 6 ч. 3. Підприємницький дозвіл при цьому не отримують тим, що дохід зазначають у податковій декларації.
Звільнення 500 євро за § 9 ч. 1 п. g) за текстом закону поширюється лише на доходи за § 6 ч. 3 та за § 8 ч. 1 п. a), тобто на випадкову діяльність. З цього випливає, що на інший (ostatný) дохід від регулярного проживання це звільнення не поширюється. Паушал 60 % на нього теж не застосовується, бо закон надає його лише для доходів за § 6 ч. 1, 2 і 4.
Оцінка підприємницької діяльності водночас відокремлена від ПДВ: оподатковуваною особою для цілей ПДВ може бути й особа без підприємницького дозволу. У ПДВ проживання оцінюється за § 38 ч. 4 закону про ПДВ, тобто за групами статистичної класифікації 55.1–55.3 і 55.9; межа «менше трьох місяців» стосується лише групи 55.9, а не автоматично кожної оренди.
Якщо йдеться справді про доходи від оренди за § 6 ч. 3, можна застосувати щорічне звільнення 500 євро. Воно обчислюється із сукупності цих доходів за рік, а не окремо для кожної квартири чи кожної платформи, і якщо Ви водночас продаєте, наприклад, цінні папери чи частки (§ 8 ч. 1 п. d) – f)), обидва звільнення разом не можуть перевищувати 500 євро. Витрати потім скорочуються в тому ж співвідношенні, що й доходи після звільнення.
При цій оренді не застосовується 60-відсотковий паушал, який закон надає лише для доходів за § 6 ч. 1, 2 і 4, ані неоподатковувана частина бази оподаткування, яка віднімається лише від бази оподаткування з доходів за § 5 і § 6 ч. 1 і 2. Для 2026 року база оподаткування від такої оренди оподатковується прогресивними ставками 19 %, 25 %, 30 % і 35 %; межі діапазонів визначає закон у кратних чинного прожиткового мінімуму. Межа діапазону оцінюється разом з іншими доходами, включеними до тієї самої бази оподаткування.
Фізична особа, яка ще не зареєстрована для податку на доходи і здає в оренду у Словаччині нерухомість, крім земельної ділянки, має подати заяву про реєстрацію до кінця місяця, наступного за місяцем, в якому оренду почала. Закон не ставить реєстрацію при оренді в залежність від розміру доходу, тож звільнення 500 євро саме по собі її не скасовує.
Також при оренді за § 6 ч. 3 Ви можете вирішити, чи включити нерухомість до господарського майна для податкових цілей, чи ні. Згідно з вказівками, про це при доходах за § 6 ч. 3 Ви вирішуєте самі. Від цього слід відрізняти оренду майна, яке Ви вже використовуєте в підприємницькій діяльності: наприклад, дохід від складу, включеного до майна підприємця, належить до його підприємницьких доходів за § 6 ч. 5 п. a).
Без включення квартири до господарського майна заявите насамперед витрати на звичайну експлуатацію: енергії та інші послуги, пов’язані з орендою, і платежі до фонду ремонтів. Витрати на придбання квартири (тобто й амортизація), її ремонт чи технічне покращення при такій квартирі є витратами на особисті потреби, і Ви не включите ні страхування квартири, ні податок на нерухомість, ні відсотки за кредитом на її придбання. При включенні до господарського майна обсяг ширший: заявите й амортизацію в законному ліміті, ремонти, страхування, податок на нерухомість чи відповідні відсотки за кредитом. Погашення основної суми іпотеки не є звичайною податковою витратою, а технічне покращення вирішується законним способом. Включення може вплинути й на майбутній продаж: звільнення доходу від продажу нерухомості прив’язане до п’яти років від її придбання або від виведення з господарського майна, якщо вона раніше була його частиною.
Окремі меблі чи побутова техніка, що здаються як приналежність, можуть за законних умов бути витратою і при квартирі поза господарським майном; це не той самий режим, що й для вбудованого обладнання чи ремонту самої квартири. Витрати на підготовку до початку оренди оцінюються не автоматично однаково: при ремонтах слід перевірити насамперед § 4 ч. 4, зв’язок із майбутньою орендою та включення нерухомості.
У випадку енергій вирішальним є й договір із постачальником: якщо договір укладений на орендодавця, платежі орендаря є його доходом навіть тоді, коли орендар платить безпосередньо постачальнику, а пов’язані доведені витрати оцінюються як витрати. Якщо орендар має власний договір із постачальником і платить йому безпосередньо, такий платіж не є доходом орендодавця.
При пасивній оренді не можна показати загальний податковий збиток: якщо доведені витрати вищі за доходи, різниця не враховується. Якщо Ви заявляєте доведені витрати, варто вести податковий облік; закон передбачає в ньому не лише доходи і витрати, а й майно, запаси, вимоги та зобов’язання. Тобто недостатньо стежити лише за банківськими надходженнями. При квартирі в безрозділній спільній власності подружжя доходи включаються до бази оподаткування в однаковому співвідношенні в кожного з них, якщо вони не погодять інакше; в тому ж співвідношенні ділять і витрати. Кожен із подружжя може за дотримання умов скористатися власним звільненням 500 євро. При частковій спільній власності доходи й витрати діляться за частками співвласників, і частку співвласники не можуть довільно погодити.
Навіть після закінчення останньої оренди не слід стежити лише за платежами на рахунку: при остаточному припиненні здавання в оренду до бази оподаткування можуть увійти й неінкасовані вимоги за § 17 ч. 8 і 9. Сама заміна орендаря — це не те саме, що остаточне припинення здавання в оренду. Витрати орендаря на технічне покращення чи ремонти можуть за умов § 17 ч. 20 і 21 становити негрошовий дохід орендодавця.
Доходи від підприємницького надання проживання належать фізичній особі за § 6 ч. 1 п. b), тому на них не поширюється звільнення 500 євро, призначене для пасивної оренди. Підприємець за дотримання умов обирає доведені витрати або паушал 60 % від доходів за § 6 ч. 1 і 2 разом, щонайбільше 20 000 євро на рік, плюс сплачені обов’язкові внески; паушал доступний особі без статусу платника ПДВ або платнику лише частину року. Сама реєстрація за § 7a платником ПДВ його не робить.
При оподатковуваних підприємницьких доходах за § 6 ч. 1 і 2 до 100 000 євро включно в 2026 році застосовується 15-відсоткова ставка від бази оподаткування, а не від виручки; понад цю межу закон встановлює діапазони 19 %, 25 %, 30 % і 35 %.
S. r. o. оподатковує скоригований результат господарювання: ставка становить 10 % при оподатковуваній виручці до 100 000 євро включно, 21 % понад цю суму та 24 % при виручці понад 5 мільйонів євро. Слід перевірити також мінімальний податок юридичної особи та його винятки. Підприємці та товариства, внесені до відповідних реєстрів, реєструються для цілей податку на доходи в службовому порядку за законними умовами.
Пасивна оренда за § 6 ч. 3 не є заробітною діяльністю самостійно зайнятої особи (SZČO), тому сама пасивна оренда внесків до Соціальної страхової установи (Sociálna poisťovňa) не створює. У підприємця обов’язкове страхування на випадок хвороби та пенсійне страхування виникає з першого дня шостого календарного місяця після місяця, з якого він має право займатися підприємницькою діяльністю. З 1 липня 2026 року, крім того, щороку оцінюється дохід за попередній рік: страхування не виникне, якщо дохід не перевищує 10,5-кратного прожиткового мінімуму. Докладніше про внески ми пишемо у статті Підприємництво у 2027 році: що змінюється в податках, внесках і зарплатах. Медичне страхування потрібно оцінювати окремо.
Щодо особи в країні відстежується оборот за календарний рік, а не за останні дванадцять місяців; сумуються постачання тієї самої особи з усіх платформ та з інших видів діяльності.
| Ситуація | Обов’язок і початок статусу платника |
|---|---|
| Оборот не перевищить 50 000 євро | Із самого обороту обов’язкового статусу платника не виникає; інші законодавчі підстави та § 7a слід оцінювати окремо. |
| Оборот перевищить 50 000 євро | Заява протягом п’яти робочих днів; як правило, платник з 1 січня наступного року, якщо не виникне ранніша підстава. |
| Оборот у тому ж році перевищить 62 500 євро | Платником Ви стаєте вже постачанням, яким поріг перевищено, включно з цим постачанням; заяву про реєстрацію подаєте протягом п’яти робочих днів від перевищення. |
До обороту включають і звільнену оренду за § 38. Сама реєстрація, однак, зі звільненої оренди автоматично не робить оподатковуване проживання. Добровільний ранніший вступ до статусу платника уможливлює § 4 ч. 6–8.
Якщо Ви оподатковувана особа, що не є платником ПДВ, а посередницьку послугу за комісію Вам надає постачальник з іншої держави-члена ЄС, податок з неї сплачуєте Ви самі (перенесення обов’язку за § 69 ч. 3, місце постачання за § 15 ч. 1). Заяву про реєстрацію за § 7a подаєте ще до отримання тієї послуги; закон не пов’язує її з жодною мінімальною сумою. Якщо Ви вже зареєстровані за § 7, додаткової заяви не подаєте. Якщо Ви вже подали заяву за § 4, потрібно врахувати й процедуру за § 4 ч. 11. Вирішальним є конкретний постачальник у рахунку та договірний режим, а не сама марка платформи.
З комісії без податку при зворотному нарахуванні обчислюють словацький ПДВ у розмірі 23 %. Особа без статусу платника, зареєстрована лише за § 7a, цей податок не відраховує, а з реєстрації в неї не виникає обов’язку нараховувати ПДВ на власне проживання. Отже, при комісії 100 євро без податку ПДВ становить 23 євро, тоді як власне проживання вона може й надалі надавати як особа без статусу платника.
Особа без статусу платника подає декларацію протягом 25 днів після закінчення місяця, в якому обов’язок виник, і в той самий строк сплачує податок; якщо до сплати не більше 5 євро, закон звільняє від платежу, а не від декларації. Саме отримання комісійної послуги не створює для нього обов’язку подавати контрольний чи зведений звіт. У постачальника з третьої держави саме отримання послуги не зумовлює реєстрації за § 7a, проте обов’язок зворотного нарахування може виникнути за § 69 ч. 3 і без цієї реєстрації.
Платник застосовує на послуги проживання з групи CPA 55 знижену ставку ПДВ 5 %; ця ставка не стосується автоматично всіх окремо проданих додаткових послуг. Оренда, що відповідає звільненню за § 38, має інший режим, а при оренді квартири чи сімейного будинку від звільнення не можна довільно відмовитися. Місцем постачання проживання у Словаччині є Словаччина і тоді, коли гість приїхав з-за кордону.
Основним звітним періодом платника є календарний місяць; квартал можливий лише за умов § 77. Декларацію та власний податок платник зазвичай подає й сплачує протягом 25 днів після закінчення періоду і подає також контрольний звіт за § 78a разом з його винятками. ПДВ із пов’язаних придбань, зокрема з комісії, нарахованої за механізмом зворотного нарахування, платник відраховує лише за дотримання законодавчих умов.
У звичайному режимі ПДВ виникає з постачанням послуги, а при конкретному авансі — раніше, з його отриманням; пізніший банківський переказ платформи цього обов’язку не відкладає. Для перебування, що закінчилося 31 серпня і за яке Ви не отримали платіж раніше, постачання належить до серпня, хоча платформа переказує гроші лише у вересні. Якщо платформа інкасує від імені надавача проживання ще до перебування, треба перевірити договір і момент отримання авансу; самої дати виплати на рахунок недостатньо. Особливий режим за § 68d має власні правила.
У платника ПДВ відповідний ПДВ виокремлюють із ціни; сама комісія не зменшує вартість його послуги проживання для цілей обороту. Плату, яку платформа стягує з гостя за власну послугу від власного імені, не слід плутати з ціною надавача проживання.
Тому зберігайте огляди перебувань, отримані аванси, рахунки за комісії, виплати та документи про проживання; обов’язок виставити рахунок за законом про ПДВ оцінюють залежно від конкретного замовника й операції. Отримані рахунки, за якими особа без статусу платника зобов’язана сплатити ПДВ, зберігають десять років після відповідного року.
Податок на проживання може стосуватися й перебувань у звичайній квартирі; ставку, пільги та строки сплати визначає муніципалітет у загальнообов’язковому нормативному акті (VZN). Оператор повідомляє муніципалітет про місткість об’єкта не пізніше дня початку надання проживання та веде встановлений законом облік гостей. Якщо податок стягує платформа як представник платника на підставі угоди з муніципалітетом, треба перевірити обсяг представництва. Вам як платнику податку на проживання при цьому залишаються обов’язок повідомлення та ведення обліку гостей.
Якщо Ви надавач проживання в розумінні закону про перебування іноземців, тобто юридична особа або фізична особа – підприємець, яка надає проживання на підставі договору про проживання, Ви маєте при розміщенні перевірити особу іноземця та забезпечити заповнення бланка повідомлення про перебування іноземця. Підрозділу поліції Ви подаєте його протягом п’яти днів від розміщення, зокрема й електронно. Чи стосується це й приватного господаря без підприємницького дозволу, закон прямо не говорить; якщо не впевнені, перевірте це в поліції у справах іноземців.
Щодо підприємницьких платежів готівкою чи карткою на місці оцінюється облік у eKasa за законом про облік виручки, чинним у 2026 році. Закон при цьому розуміє виручку лише як платіж, отриманий у місці продажу готівкою або засобом, що замінює готівку; звичайний переказ з рахунку на рахунок, наприклад виплата від платформи, там прямо не згаданий. Якщо Ви приймаєте платежі іншим способом, перевірте, чи eKasa стосується й Вас. Обов’язковий продавець має з 1 травня 2026 року за виручки понад 1 євро забезпечити також безготівкову оплату, з винятками, встановленими законом.
DAC7 означає звітування даних платформою, а не новий податок чи окрему реєстрацію звичайного господаря; господар надає платформі потрібні дані. Ліміти 30 операцій і 2 000 євро, відомі з продажу товарів, не є винятком для оренди нерухомості.
Практичний порядок: спершу визначте правовий характер послуги й надавача, потім перевірте податковий номер (DIČ), постачальника комісії, реєстрацію з ПДВ, місцеві VZN і спосіб отримання платежів. Постійно зіставляйте перебування з авансами, комісіями та виплатами й стежте за оборотом усієї особи.
Обов’язок фізичної особи подати декларацію залежить від сукупних оподатковуваних доходів та інших умов § 32, а не лише від виплати з однієї платформи. Якщо обов’язок виникає з цих доходів, подається декларація типу B. Звичайний строк для календарного 2026 року — 31 березня 2027 року, з можливістю законного продовження; у строк подання декларації також підлягає сплаті податок. Саме надходження від іноземної платформи не робить розміщення у Словаччині доходом із закордонного джерела, який давав би право на шестимісячне продовження.
Декларацію типу B можете підготувати самі на нашій сторінці Податкова декларація тип B онлайн. Якщо потрібно більше часу, строк можна продовжити повідомленням про продовження строку.
Найкраща основа для бухгалтера — послідовна історія кожного бронювання: що було надано, кому, коли, за яку суму і як платіж дійшов до надавача послуги.
Напишіть нам, які послуги Ви надаєте гостям, скільки заробляєте на рік і хто Вам платить. Допоможемо оцінити, чи йдеться про оренду, чи про підприємницьку діяльність, налаштувати ПДВ і підготувати податкову декларацію.
Безкоштовна консультаціяРозмову і надані дані обробляємо згідно із засадами захисту даних. Запис чату надсилаємо бухгалтерці, а після підтвердження адреси й вам.