Egy üres lakás, néhány foglalás, majd az első utalás a bankszámlán. Az adózási kérdések azonban jóval az éves bevallás előtt felmerülnek: az ingatlan rendszeres, bevételszerzésre irányuló hasznosítása vállalkozói engedély nélkül is áfaalannyá teheti a tulajdonost. A külföldről felszámított jutalék pedig már a teljes körű áfastátuszhoz kapcsolódó forgalmi értékhatár elérése előtt kötelezettségeket keletkeztethet. A cikk a szlovákiai ingatlanra vonatkozó szlovák szabályokat ismerteti.
Valódi, lakhatási célú lakásbérbeadásnál, ha csak a használathoz kapcsolódó alapvető szolgáltatásokat nyújtja, nincs szüksége vállalkozói engedélyre, és s. r. o. társaságot sem kell alapítania. Alapvető szolgáltatás például a közműellátás, a hulladék elszállítása és az épület közös helyiségeinek takarítása; a magánszemély ilyen bevétele főszabály szerint a jövedelemadó-törvény 6. § (3) bekezdése alá tartozik.
Önmagában a „rövid távú” megjelölés nem döntő: a 98/2014 Z. z. számú törvény szerinti határozott idejű bérlet vállalkozói engedély nélküli bérbeadás maradhat, ha ténylegesen nem szálláshely-szolgáltatásról vagy az alapvetőkön túli szolgáltatásokkal kísért bérbeadásról van szó. Ez a törvény a legfeljebb hat évre szóló, határozott idejű lakásbérletet szabályozza; a turisták tartózkodásairól nem szól. A Pénzügyi Igazgatóság a 2023. június 23-i módszertani útmutatójában (ez az ő értelmezése, nem jogszabály) ezzel kapcsolatban kimondja, hogy az olyan webes platformokon, mint a Booking vagy az Airbnb, közvetített szállásnál nem a platform a döntő, hanem a ténylegesen nyújtott szolgáltatás jellege és terjedelme.
Ha szálláshely-szolgáltatást nyújt, vagy a bérbeadáshoz az alapvetőkön túl más szolgáltatásokat is biztosít, ehhez a megfelelő vállalkozói engedély szükséges. Az ágynemű és a törölközők cseréje, a vendégeknek végzett takarítás és a reggeli a módszertani útmutatóban a szokásos bérbeadáson túlmutató szolgáltatások példájaként szerepel.
Ugyanezen útmutató szerint a platformokon keresztüli szállás a legtöbb esetben kiszolgálással járó rövid tartózkodás, amely nem az állandó lakhatási szükségletet elégíti ki, ezért vállalkozói engedélyhez kötött tevékenységből származó bevétel. Ez azonban nem minden hirdetés automatikus besorolása: az útmutató kifejezetten egyedi megközelítést és a ténylegesen nyújtott tevékenység valódi jellegének értékelését kéri. A „néhány éjszakára érkező turisták, előkészített ágyak, ágyneműcsere és takarítás a következő vendégeknek” modell ezért nem minősíthető magánbérbeadásnak pusztán azért, mert egyetlen lakásról vagy alacsony forgalomról van szó.
| Ténylegesen nyújtott szolgáltatás | Szükséges engedély vagy forma |
|---|---|
| A lakást lakhatásra adja át, csak alapvető szolgáltatásokkal | Ehhez a bérbeadáshoz nem szükséges vállalkozói engedély vagy s. r. o.;; az adóregisztrációkat külön kell vizsgálni. |
| Átmeneti szállást nyújt a vendégek kiszolgálásával | Megfelelő vállalkozói engedély kell; az üzemeltető magánszemély vagy jogi személy is lehet. |
| Saját s. r. o. társaságán keresztül szeretne szállást szolgáltatni | Ez a jogi forma megválasztása; a szükséges engedéllyel a szolgáltatást nyújtó társaságnak kell rendelkeznie. |
Vendéglátó tevékenység nélküli szálláshely-szolgáltatásra a törvény a „Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností” szabad vállalkozási tevékenységet nevesíti (az iparűzési törvény 4a. melléklete, 35. sorszám). Ha a vendégeknek reggelit vagy más ételeket is készít, az másik vállalkozói tevékenység, a szolgáltatások tényleges köre szerint.
Az s. r. o. alapítása önmagában nem helyettesíti a vállalkozói engedélyt: a társaságnak is folytatnia kell a vállalkozói tevékenységet, a 4a. mellékletben felsorolt szabad vállalkozási tevékenységeknél pedig a társaság létrejötte után a bejelentést helyette a cégjegyzék intézi. A magas forgalom sem ok arra, hogy egyéni vállalkozóból s. r. o.-vá kelljen válnia.
Ha a tevékenység vállalkozói engedélyhez kötött, de a magánszemély engedély nélkül végzi, az útmutató az ilyen bevételt a jövedelemadó-törvény 8. §-a szerinti egyéb bevételként kezeli, nem a vállalkozói engedélyhez kötött tevékenységből származó bevételként, és nem a 6. § (3) bekezdése szerinti passzív bérbeadásként. Vállalkozói engedélyt nem az szerez, hogy a bevételt feltünteti az adóbevallásban.
A 9. § (1) bekezdés g) pontja szerinti 500 eurós mentesség a törvény szövege szerint csak a 6. § (3) bekezdése és a 8. § (1) bekezdés a) pontja szerinti bevételekre vonatkozik, vagyis az alkalmi tevékenységekre. Ebből következik, hogy a rendszeres szálláshely-szolgáltatásból származó más egyéb bevételre ez a mentesség nem vonatkozik. A 60%-os költséghányad sem alkalmazható rá, mert a törvény azt csak a 6. § (1), (2) és (4) bekezdése szerinti bevételekre adja.
A vállalkozói engedély és az áfa megítélése külön kérdés: engedély nélküli személy is lehet áfaalany. Áfaszempontból a szálláshely-szolgáltatást a törvény 38. § (4) bekezdése szerint, vagyis a statisztikai osztályozás 55.1–55.3 és 55.9 csoportja alapján kell megítélni; a „három hónapnál rövidebb” időtartam csak az 55.9 csoportra vonatkozik, nem automatikusan minden bérbeadásra.
Ha a bevétel valóban a 6. § (3) bekezdése szerinti bérbeadásból származik, évi 500 eurós mentesség alkalmazható. Ezt az év összes ilyen bevételének együttes összegéből kell számítani, nem külön lakásonként vagy platformonként, és ha emellett például értékpapírokból vagy részesedésekből is van bevétele (8. § (1) bekezdés d)–f) pont), a két mentesség együtt sem haladhatja meg az 500 eurót. Az elszámolható költségeket ezt követően ugyanolyan arányban kell csökkenteni, mint amilyen arányban a bevétel a mentesség miatt csökken.
Ennél a bérbeadásnál nem alkalmazható a 60%-os költséghányad, amelyet a törvény csak a 6. § (1), (2) és (4) bekezdése szerinti bevételekre ad, és nem vonható le az adóalap adómentes része sem, amelyet csak az 5. § és a 6. § (1) és (2) bekezdése szerinti bevételek adóalapjából lehet levonni. 2026-ban az ilyen bérbeadásból származó adóalapot progresszív, 19%, 25%, 30% és 35% adókulcsok szerint adóztatják; a sávhatárokat a törvény az érvényes létminimum többszöröseiben határozza meg. A sávhatár megítélésénél az ugyanabba az adóalapba tartozó többi bevételt is figyelembe kell venni.
Az a természetes személy, aki még nincs jövedelemadó szempontjából regisztrálva, és Szlovákiában a földterületen kívül más ingatlant ad bérbe, a bérbeadás kezdetének hónapját követő hónap végéig regisztrációt kell kérnie. A törvény a regisztrációt bérbeadásnál nem köti a bevétel nagyságához, ezért az 500 eurós mentesség önmagában nem szünteti meg.
A 6. § (3) bekezdése szerinti bérbeadásnál is eldöntheti, hogy az ingatlant adózási célból az üzleti vagyonba sorolja-e, vagy sem. Az útmutató szerint a 6. § (3) bekezdése szerinti bevételeknél erről Ön maga dönt. Ettől el kell különíteni a már vállalkozásában használt vagyon bérbeadását: például az egyéni vállalkozó vagyonában nyilvántartott raktár bérleti díja a 6. § (5) bekezdés a) pontja szerint vállalkozói bevétel.
Ha a lakást nem sorolja az üzleti vagyonba, elsősorban a szokásos üzemeltetés kiadásait számolhatja el: a bérbeadással összefüggő energiákat és egyéb szolgáltatásokat, valamint a felújítási alapba fizetett összegeket. A lakás megszerzésére fordított kiadások (tehát az értékcsökkenés sem), a javítás vagy az értéknövelő beruházás ilyen lakásnál személyes szükségletre fordított kiadások, és nem számolható el a lakás biztosítása, az ingatlanadó és a megvásárlására felvett hitel kamata sem. Üzleti vagyonba sorolásnál a kör szélesebb: a törvényi korlátig értékcsökkenés, javítás, biztosítás, ingatlanadó és a megfelelő hitelkamat is elszámolható. A jelzáloghitel tőketörlesztése nem szokásos adólevonható kiadás, az értéknövelő beruházást pedig a törvény szerinti módon kell kezelni. A besorolás a későbbi eladásra is hatással lehet: az ingatlan eladásából származó bevétel mentessége a megszerzésétől, illetve – ha korábban az üzleti vagyon része volt – az üzleti vagyonból való kivonásától számított öt évhez kötött.
A tartozékként bérbe adott különálló bútor vagy készülék a törvényi feltételek mellett akkor is költség lehet, ha a lakás nincs az üzleti vagyonban; a beépített berendezésre és magának a lakásnak a javítására más szabályok vonatkoznak. A bérbeadás megkezdése előtti előkészítési költségek sem kezelhetők automatikusan egyformán: javításoknál különösen a 4. § (4) bekezdését, a tervezett bérbeadással való kapcsolatot és az ingatlan besorolását kell ellenőrizni.
Energiáknál a szolgáltatóval kötött szerződés is döntő: ha a szerződés a bérbeadó nevére szól, a bérlő befizetései akkor is a bérbeadó bevételei, ha a bérlő közvetlenül a szolgáltatónak fizet, és a kapcsolódó igazolt költségeket kiadásként kell értékelni. Ha a bérlőnek saját szerződése van a szolgáltatóval, és közvetlenül neki fizet, ez a fizetés nem a bérbeadó bevétele.
Passzív bérbeadásnál nem mutatható ki összesített adóveszteség: ha az igazolt kiadások meghaladják a bevételeket, a különbözetet figyelmen kívül kell hagyni. Ha igazolt költségeket érvényesít, érdemes adónyilvántartást vezetni; a törvény ebben nemcsak a bevételekkel és kiadásokkal számol, hanem a vagyonnal, készletekkel, követelésekkel és kötelezettségekkel is. Nem elég tehát csak a banki bevételeket követni. Házastársi vagyonközösségbe tartozó lakásnál a bevételek mindkettőjüknél azonos arányban kerülnek az adóalapba, ha másként nem állapodnak meg; ugyanilyen arányban oszlanak meg a költségek is. Mindegyik házastárs a feltételek teljesülése esetén saját 500 eurós mentességet használhat. Hányadok szerinti közös tulajdonnál a bevételeket és a költségeket a tulajdoni hányadok szerint kell megosztani, a hányadot a tulajdonostársak nem állapíthatják meg tetszésük szerint.
Az utolsó bérlet után sem elegendő csak a számlára érkező pénzt figyelni: a bérbeadás végleges megszüntetésekor a 17. § (8) és (9) bekezdése szerint a még be nem folyt követelések is bekerülhetnek az adóalapba. A bérlőváltás önmagában nem azonos a bérbeadás tartós megszüntetésével. A bérlő értéknövelő beruházásra vagy javításra fordított kiadásai a 17. § (20) és (21) bekezdésének feltételei mellett a bérbeadó nem pénzbeli bevételét képezhetik.
Az üzletszerű szálláshely-szolgáltatásból származó bevétel magánszemélynél a 6. § (1) bekezdés b) pontja alá tartozik, ezért rá nem vonatkozik a passzív bérbeadásra szánt 500 eurós mentesség. Az egyéni vállalkozó a feltételek teljesülése esetén igazolt költségeket vagy a 6. § (1) és (2) bekezdése szerinti bevételek együttes összegének 60%-át kitevő átalányt választhat, évente legfeljebb 20 000 euróig, valamint a megfizetett kötelező biztosítási járulékokat; az átalány a nem áfafizetőnek, illetve az évnek csak egy részében áfafizetőnek érhető el. A 7a. § szerinti regisztráció önmagában nem tesz áfafizetővé.
A 6. § (1) és (2) bekezdése szerinti adóköteles vállalkozói bevételnél 100 000 euróig bezárólag 2026-ban az adóalapra, nem a forgalomra 15%-os adókulcsot kell alkalmazni; e határ felett a törvény 19%, 25%, 30% és 35% adókulcsú sávokat határoz meg.
Az s. r. o. a módosított számviteli eredményét adóztatja: az adókulcs legfeljebb 100 000 euró adóköteles hozamnál 10%, e feletti összegnél 21%, 5 millió euró feletti hozamnál 24%. A jogi személy minimumadóját és annak kivételeit is meg kell vizsgálni. A megfelelő nyilvántartásokba bejegyzett egyéni vállalkozókat és társaságokat a törvényi feltételek szerint az adóhatóság hivatalból regisztrálja a jövedelemadóhoz.
A 6. § (3) bekezdése szerinti passzív bérbeadás nem az önálló kereső tevékenységet végző személy (SZČO) kereső tevékenysége, ezért önmagában a passzív bérbeadás nem keletkeztet járulékfizetési kötelezettséget a Szociális Biztosítónál. Az egyéni vállalkozónál a kötelező betegbiztosítás és nyugdíjbiztosítás a vállalkozásra jogosító hónapot követő hatodik naptári hónap első napjától keletkezik. 2026. július 1-jétől ráadásul minden évben az előző évi bevételt kell megvizsgálni: a biztosítás nem keletkezik, ha a bevétel nem magasabb a létminimum 10,5-szeresénél. A járulékokkal részletesebben a Vállalkozás 2027-ben: mi változik az adókban, járulékokban és bérekben cikkünk foglalkozik. Az egészségbiztosítást külön kell vizsgálni.
Belföldön letelepedett személynél a forgalmat a naptári évre, nem az utolsó tizenkét hónapra kell figyelni; ugyanazon személy valamennyi platformon és egyéb tevékenységében teljesített ügyleteit össze kell számítani.
| Helyzet | Kötelezettség és az áfafizetővé válás kezdete |
|---|---|
| A forgalom nem haladja meg az 50 000 eurót | Magából a forgalomból nem keletkezik kötelező áfafizetővé válás; más törvényi okokat és a 7a. §-t külön kell vizsgálni. |
| A forgalom meghaladja az 50 000 eurót | Kérelem öt munkanapon belül; az áfafizetővé válás főszabály szerint a következő év január 1-jétől történik, ha nem merül fel korábbi ok. |
| A forgalom ugyanabban az évben meghaladja a 62 500 eurót | Áfafizetővé már azzal a teljesítéssel válik, amellyel a határt túllépi, ezt a teljesítést is beleértve; a regisztrációs kérelmet a túllépéstől számított öt munkanapon belül nyújtja be. |
A 38. § szerinti adómentes bérbeadás is beleszámít a forgalomba. A regisztráció önmagában azonban az adómentes bérbeadást nem változtatja automatikusan adóköteles szállássá. Az önkéntes, korábbi áfafizetővé válást a 4. § (6)–(8) bekezdése teszi lehetővé.
Ha Ön olyan áfaalany, aki nem áfafizető, és a közvetítői szolgáltatást jutalék ellenében másik uniós tagállambeli szolgáltató nyújtja Önnek, az adót Önnek kell megfizetnie (fordított adózás a 69. § (3) bekezdése szerint, teljesítési hely a 15. § (1) bekezdése szerint). A 7a. § szerinti regisztrációs kérelmet még a szolgáltatás igénybevétele előtt benyújtja; a törvény ezt semmilyen minimális összeghez nem köti. Ha már a 7. § szerint regisztrált, újabb kérelmet nem nyújt be. Ha a 4. § szerinti kérelmet már benyújtotta, figyelembe kell venni a 4. § (11) bekezdése szerinti eljárást is. A számlán szereplő tényleges szolgáltató és a szerződéses rendszer számít, nem pusztán a platform márkaneve.
Az adó nélküli jutalék után önadózással 23%-os szlovák áfát kell megállapítani. A kizárólag a 7a. § szerint regisztrált, nem áfafizető ezt az adót nem vonhatja le, és a regisztrációból nem keletkezik áfa-felszámítási kötelezettsége a saját szálláshely-szolgáltatására. 100 eurós adó nélküli jutalék esetén így az áfa 23 euró, miközben saját szálláshely-szolgáltatását továbbra is nem áfafizetőként nyújthatja.
A nem áfafizető a bevallást a kötelezettség keletkezésének hónapját követő 25 napon belül nyújtja be, és ugyanezen határidőn belül megfizeti az adót; ha a fizetendő adó legfeljebb 5 euró, a törvény a fizetést engedi el, nem a bevallást. A jutalékos szolgáltatás igénybevétele önmagában nem keletkeztet ellenőrző kimutatási vagy összesítőnyilatkozat-kötelezettséget. Harmadik országbeli szolgáltatónál a szolgáltatás igénybevétele önmagában nem teremt regisztrációs kötelezettséget a 7a. § szerint, az önadózási kötelezettség azonban a 69. § (3) bekezdése alapján e regisztráció nélkül is felmerülhet.
Az áfafizető a CPA 55 csoportba tartozó szálláshely-szolgáltatásokra az 5%-os kedvezményes áfakulcsot alkalmazza; ez a kulcs nem vonatkozik automatikusan minden külön értékesített kiegészítőre. A 38. § szerinti mentességnek megfelelő bérbeadás eltérő rendszerbe tartozik, és lakás vagy családi ház bérbeadásánál a mentességről nem lehet tetszőlegesen lemondani. A szlovákiai szálláshely-szolgáltatás teljesítési helye akkor is Szlovákia, ha a vendég külföldi.
Az áfafizető alapértelmezett adóztatási időszaka a naptári hónap; negyedév csak a 77. § feltételei mellett lehetséges. A bevallást és a saját adót az áfafizető főszabály szerint az időszak végét követő 25 napon belül rendezi és ellenőrző kimutatást is benyújt a 78a. § szerint, kivételeivel együtt. A kapcsolódó beszerzések áfáját, beleértve az önadózással megállapított jutalék áfáját is, az áfafizető csak a törvényi feltételek teljesülése esetén vonhatja le.
Az általános rendszerben az áfakötelezettség a szolgáltatás teljesítésével keletkezik, konkrét előlegnél korábban, annak átvételével; a platform későbbi banki átutalása ezt nem halasztja el. Az augusztus 31-én befejeződő tartózkodás, amelyért a fizetést korábban nem vette át, augusztushoz tartozik, akkor is, ha a platform csak szeptemberben utalja a pénzt. Ha a platform már a tartózkodás előtt a szállásadó nevében szedi be a pénzt, ellenőrizni kell a szerződést és az előleg átvételének időpontját; önmagában a bankszámlára történő kifizetés dátuma nem elegendő. A 68d. § szerinti különös szabályozásnak saját előírásai vannak.
Áfafizetőnél az árból ki kell emelni a megfelelő áfát; a jutalék önmagában nem csökkenti a szállásszolgáltatásának értékét a forgalom szempontjából. A platform által a vendégnek saját nevében, saját szolgáltatásáért felszámított díjat nem szabad összekeverni a szállásadó árával.
Ezért őrizze meg a tartózkodások kimutatásait, a kapott előlegeket, a jutalékszámlákat, a kifizetéseket és a szállásbizonylatokat; az áfatörvény szerinti számlakibocsátási kötelezettség az adott vevőtől és ügylettől függ. Azokat a kapott számlákat, amelyek után a nem áfafizető köteles áfát fizetni, az érintett évet követő tíz évig kell megőriznie.
A szállás utáni adó egy szokásos lakásban történő tartózkodásra is kiterjedhet; az adómértéket, a kedvezményeket és a befizetési határidőket az önkormányzat általánosan kötelező rendelete (VZN) határozza meg. Az üzemeltető legkésőbb a szálláshely-szolgáltatás megkezdésének napján bejelenti az önkormányzatnak a szálláshely kapacitását, és vezeti a törvényben előírt vendégnyilvántartást. Ha az adót a platform az önkormányzattal kötött megállapodás alapján az adófizető képviselőjeként szedi be, ellenőrizni kell a képviselet terjedelmét. Önnek mint a szállás utáni adó fizetésére kötelezettnek ugyanakkor továbbra is fennmarad a bejelentési kötelezettsége és a vendégnyilvántartás vezetése.
Ha Ön a külföldiek tartózkodásáról szóló törvény értelmében szállásadó, vagyis szálláshely-szolgáltatási szerződés alapján szállást nyújtó jogi személy vagy természetes személy – vállalkozó, a szállás nyújtásakor ellenőriznie kell a külföldi személyazonosságát, és gondoskodnia kell a külföldi tartózkodásának bejelentéséről szóló nyomtatvány kitöltéséről. Azt a szállás nyújtásától számított öt napon belül, elektronikusan is eljuttathatja a rendőri szervhez. A törvény kifejezetten nem mondja ki, hogy ez vonatkozik-e a vállalkozói engedély nélküli magánszállásadóra is; ha bizonytalan, érdeklődjön az idegenrendészeti rendőrségen.
Vállalkozói készpénzes vagy kártyás helyszíni fizetéseknél az eKasa-rögzítést a 2026-ban hatályos, a bevételek nyilvántartásáról szóló törvény alapján kell vizsgálni. A törvény ugyanakkor bevételnek csak az értékesítési helyen készpénzben vagy a készpénzt helyettesítő eszközzel átvett fizetést tekinti; a számláról számlára történő egyszerű átutalást, például a platform kifizetését, kifejezetten nem említi. Ha a fizetéseket más módon fogadja, ellenőrizze, hogy az eKasa Önre is vonatkozik-e. A kötelezett eladónak 2026. május 1-jétől 1 eurót meghaladó bevételnél készpénzmentes fizetést is lehetővé kell tennie, a törvényben meghatározott kivételekkel.
A DAC7 a platform általi adatszolgáltatást jelenti, nem új adót vagy a szokásos szállásadó külön regisztrációját; a szállásadó megadja a platformnak a kért adatokat. Az áruértékesítésnél ismert 30 ügyletes és 2 000 eurós határ nem jelent kivételt az ingatlan-bérbeadásra.
A gyakorlati sorrend: először határozza meg a szolgáltatás jogi jellegét és nyújtóját, majd ellenőrizze az adószámot, a jutalékot számlázó szolgáltatót, az áfaregisztrációt, a helyi VZN-t és a fizetések fogadásának módját. Folyamatosan egyeztesse a tartózkodásokat az előlegekkel, jutalékokkal és kifizetésekkel, és az egész személyre nézve figyelje a forgalmat.
A magánszemély bevallási kötelezettsége az összes adóköteles bevételtől és a 32. § további feltételeitől függ, nem csak az egyik platform kifizetésétől. Ha ezekből a bevételekből bevallási kötelezettség keletkezik, B típusú bevallást kell benyújtani. A 2026-os naptári év rendes határideje 2027. március 31., törvényi hosszabbítás lehetőségével; az adó is a bevallási határidőig esedékes. A külföldi platformtól érkező fizetés önmagában nem teszi a szlovákiai szálláshely-szolgáltatást a hat hónapos hosszabbításra jogosító külföldi forrású bevétellé.
A B típusú bevallást saját maga is elkészítheti oldalunkon: B típusú adóbevallás online. Ha több időre van szüksége, a határidőt a határidő-hosszabbítási bejelentéssel hosszabbíthatja meg.
A könyvelő számára az a legjobb dokumentáció, amely minden foglalás teljes történetét bemutatja: mit teljesítettek, kinek, mikor, milyen áron, és hogyan jutott el a pénz a szolgáltatóhoz.
Írja meg nekünk, milyen szolgáltatásokat nyújt a vendégeknek, mennyit keres évente, és ki fizet Önnek. Segítünk eldönteni, hogy bérbeadásról vagy vállalkozói tevékenységről van szó, beállítani az áfát és elkészíteni az adóbevallást.
Nem kötelező érvényű konzultációA beszélgetést és a megadott adatokat a adatvédelmi szabályzat szerint kezeljük. A chat átiratát elküldjük a könyvelőnek, és a cím megerősítése után Önnek is.