Volný byt, několik rezervací a první platba na účtu. Daňové otázky však nezačínají až u ročního přiznání: opakované využívání nemovitosti k výdělku může z vlastníka udělat osobu povinnou k dani pro účely DPH i bez živnosti. Zahraniční provize přitom může přinést povinnosti ještě před dosažením obratu pro plné plátcovství. Článek popisuje slovenská pravidla pro nemovitost na Slovensku.
U skutečného nájmu bytu k bydlení, při kterém poskytujete pouze základní služby spojené s jeho užíváním, nepotřebujete živnostenské oprávnění ani si nemusíte zakládat s. r. o. Základními službami jsou například dodávky energií, odvoz odpadu a úklid společných prostor domu; takové příjmy fyzické osoby zpravidla patří pod § 6 odst. 3 zákona o daních z příjmů.
Samotné slovo „krátkodobý“ nic nerozhoduje: nájem na dobu určitou podle zákona č. 98/2014 Z. z. může zůstat nájmem bez živnosti, pokud reálně nejde o ubytovací službu ani o nájem s jinými než základními službami. Tento zákon upravuje nájem bytu na dobu určitou, nejvýše na šest let; o pobytech turistů se v něm nehovoří. Finanční ředitelství v metodickém pokynu z 23. června 2023 (je to jeho výklad, nikoli zákon) k tomu uvádí, že u ubytování zprostředkovaného přes webové platformy jako Booking či Airbnb nerozhoduje platforma, ale charakter a rozsah skutečně poskytnuté služby.
Pokud poskytujete ubytovací služby nebo k nájmu zajišťujete i jiné než základní služby, pro takovou činnost potřebujete příslušné živnostenské oprávnění. Výměna ložního prádla a ručníků, úklid pro hosty či snídaně jsou v metodickém pokynu uvedeny jako příklady služeb přesahujících obyčejný nájem.
Podle téhož pokynu jde u ubytování přes platformy ve většině případů o krátkodobé ubytování se servisem, které neřeší potřebu trvalého bydlení, a proto o příjem ze živnosti. Není to však automatický závěr pro každý inzerát: pokyn výslovně žádá individuální přístup a posouzení reálného charakteru poskytnuté činnosti. Model „turisté na pár nocí, připravená lůžka, výměna prádla a úklid pro další hosty“ proto nelze vydávat za soukromý nájem jen proto, že jde o jediný byt nebo o nízké tržby.
| Skutečně poskytovaná služba | Potřebné oprávnění nebo forma |
|---|---|
| Byt přenecháte k bydlení pouze se základními službami | Pro takový nájem není třeba živnost ani s. r. o.; daňové registrace se posuzují samostatně. |
| Poskytujete přechodné ubytování se službami pro hosty | Potřebujete příslušné živnostenské oprávnění; můžete působit jako fyzická osoba nebo přes právnickou osobu. |
| Chcete provozovat ubytování přes vlastní s. r. o. | Je to volba právní formy; potřebné oprávnění musí mít společnost, která službu poskytuje. |
U ubytování bez pohostinské činnosti zákon uvádí volnou živnost „Ubytovací služby bez poskytování pohostinských činností“ (příloha č. 4a živnostenského zákona, pořadové číslo 35). Pokud hostům připravujete i snídaně či jiná jídla, jde o jinou živnost podle skutečného rozsahu služeb.
Založení s. r. o. samo o sobě nenahrazuje živnostenské oprávnění: i společnost musí živnost provozovat, u volných živností z přílohy č. 4a ohlášení po vzniku společnosti za ni vyřídí obchodní rejstřík. Ani vysoký obrat není důvodem, abyste se z živnostníka museli stát s. r. o.
Pokud činnost živnost vyžaduje, ale fyzická osoba ji vykonává bez oprávnění, metodický pokyn takový příjem zařazuje mezi příjmy podle § 8 zákona o daních z příjmů jako jiný ostatní příjem, nikoli mezi příjmy ze živnosti ani mezi pasivní nájem podle § 6 odst. 3. Živnostenské oprávnění se přitom nezískává tím, že příjem uvedete v daňovém přiznání.
Osvobození 500 eur podle § 9 odst. 1 písm. g) se podle znění zákona vztahuje pouze na příjmy podle § 6 odst. 3 a podle § 8 odst. 1 písm. a), tedy na příležitostné činnosti. Z toho vyplývá, že na jiný ostatní příjem z pravidelného ubytování toto osvobození nepatří. Ani paušál 60 % se na něj neuplatní, protože ho zákon dává pouze pro příjmy podle § 6 odst. 1, 2 a 4.
Posouzení živnosti je zároveň oddělené od DPH: i osoba bez živnostenského oprávnění může být pro účely DPH zdanitelnou osobou. U DPH se ubytování posuzuje podle § 38 odst. 4 zákona o DPH, tedy podle skupin statistické klasifikace 55.1 až 55.3 a 55.9; hranice „méně než tři měsíce“ se týká pouze skupiny 55.9, nikoli automaticky každého pronájmu.
Pokud jde skutečně o příjmy z pronájmu podle § 6 odst. 3, lze uplatnit roční osvobození 500 eur. Počítá se z úhrnu těchto příjmů za rok, nikoli zvlášť za každý byt či každou platformu, a pokud vedle toho prodáváte například cenné papíry či podíly (§ 8 odst. 1 písm. d) až f)), obě osvobození dohromady nesmějí přesáhnout 500 eur. Výdaje se pak krátí ve stejném poměru jako příjmy po osvobození.
U tohoto pronájmu se neuplatňuje 60procentní paušál, který zákon dává pouze pro příjmy podle § 6 odst. 1, 2 a 4, ani nezdanitelná část základu daně, která se odečítá pouze od základu daně z příjmů podle § 5 a § 6 odst. 1 a 2. Pro rok 2026 se základ daně z takového pronájmu zdaňuje progresivními sazbami 19 %, 25 %, 30 % a 35 %; hranice pásem určuje zákon v násobcích platného životního minima. Hranice pásma se posuzuje společně s ostatními příjmy zahrnutými do téhož základu daně.
Fyzická osoba, která ještě není registrována k dani z příjmů a pronajme na Slovensku nemovitost kromě pozemku, musí požádat o registraci do konce měsíce následujícího po měsíci, ve kterém pronájem zahájila. Zákon registraci u pronájmu nepodmiňuje výší příjmu, takže osvobození 500 eur ji samo o sobě nezruší.
I u nájmu podle § 6 odst. 3 se můžete rozhodnout, zda nemovitost zařadíte do obchodního majetku pro daňové účely, nebo ne. Podle pokynu o tom u příjmů podle § 6 odst. 3 rozhodujete sami. Od toho je třeba odlišit pronájem majetku, který již používáte v podnikání: například výnos ze skladu zařazeného v majetku živnostníka patří k jeho podnikatelským příjmům podle § 6 odst. 5 písm. a).
Bez zařazení bytu do obchodního majetku si uplatníte zejména výdaje na řádný provoz: energie a ostatní služby spojené s pronájmem a platby do fondu oprav. Výdaje na pořízení bytu (tedy ani odpisy), jeho opravu či technické zhodnocení jsou u takového bytu výdaji na osobní potřebu a nezahrnete ani pojištění bytu, daň z nemovitostí a úroky z úvěru na jeho pořízení. Při zařazení do obchodního majetku je rozsah širší: uplatníte i odpisy v zákonném limitu, opravy, pojištění, daň z nemovitostí či příslušné úroky z úvěru. Splátka jistiny hypotéky není běžným daňovým výdajem a technické zhodnocení se řeší zákonným způsobem. Zařazení může ovlivnit i budoucí prodej: osvobození příjmu z prodeje nemovitosti se váže na pět let od jejího nabytí nebo od vyřazení z obchodního majetku, pokud byla předtím jeho součástí.
Samostatný nábytek nebo spotřebiče pronajímané jako příslušenství mohou být za zákonných podmínek výdajem i u bytu mimo obchodní majetek; nejde o stejný režim jako u vestavěného zařízení či opravy samotného bytu. Náklady na přípravu před zahájením pronájmu se neposuzují automaticky stejně: u oprav je třeba prověřit zejména § 4 odst. 4, souvislost s budoucím nájmem a zařazení nemovitosti.
U energií rozhoduje i smlouva s dodavatelem: pokud je smlouva uzavřena na pronajímatele, jsou úhrady nájemce jeho příjmem i tehdy, když nájemce platí přímo dodavateli, a související prokázané náklady se posoudí jako výdaje. Pokud má vlastní smlouvu s dodavatelem nájemce a platí mu přímo, taková platba není příjmem pronajímatele.
U pasivního nájmu nelze vykázat celkovou daňovou ztrátu: pokud jsou prokazatelné výdaje vyšší než příjmy, k rozdílu se nepřihlíží. Pokud uplatňujete prokazatelné výdaje, vyplatí se vést daňovou evidenci; zákon v ní počítá nejen s příjmy a výdaji, ale i s majetkem, zásobami, pohledávkami a závazky. Nestačí tedy sledovat jen bankovní příjmy. U bytu ve společném jmění manželů se příjmy zahrnují do základu daně ve stejném poměru u každého z nich, pokud se nedohodnou jinak; ve stejném poměru se rozdělí i výdaje. Každý z manželů může při splnění podmínek využít vlastní osvobození 500 eur. Při podílovém spoluvlastnictví se příjmy a výdaje dělí podle spoluvlastnických podílů a podíl si spoluvlastníci nemohou libovolně dohodnout.
Ani po skončení posledního nájmu není třeba sledovat jen platby na účtu: při definitivním ukončení pronajímání mohou do základu daně vstoupit i neinkasované pohledávky podle § 17 odst. 8 a 9. Samotná výměna nájemce není totéž jako trvalé ukončení pronajímání. Výdaje nájemce na technické zhodnocení nebo opravy mohou za podmínek § 17 odst. 20 a 21 představovat nepeněžní příjem pronajímatele.
Příjmy z živnostenského poskytování ubytování patří fyzické osobě pod § 6 odst. 1 písm. b), proto se na ně nevztahuje osvobození 500 eur určené pro pasivní pronájem. Živnostník si při splnění podmínek zvolí prokázané výdaje nebo paušál 60 % z příjmů podle § 6 odst. 1 a 2 dohromady, nejvýše 20 000 eur ročně, plus zaplacené povinné pojistné; paušál je dostupný neplátci DPH nebo plátci jen část roku. Samotná registrace podle § 7a z něj plátce DPH nedělá.
U zdanitelných podnikatelských příjmů podle § 6 odst. 1 a 2 do 100 000 eur včetně se v roce 2026 uplatní 15procentní sazba ze základu daně, nikoli z tržeb; nad touto hranicí zákon stanoví pásma 19 %, 25 %, 30 % a 35 %.
S. r. o. zdaňuje upravený výsledek hospodaření: sazba je 10 % při zdanitelných výnosech do 100 000 eur včetně, 21 % nad touto částkou a 24 % při výnosech nad 5 milionů eur. Je třeba prověřit i minimální daň právnické osoby a její výjimky. Živnostníci a společnosti zapisované do příslušných rejstříků se k dani z příjmů registrují z úřední moci podle zákonných podmínek.
Pasivní pronájem podle § 6 odst. 3 není výdělečnou činností osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ), proto samotný pasivní pronájem odvody do Sociální pojišťovny nezakládá. Živnostníkovi vzniká povinné nemocenské a důchodové pojištění od prvního dne šestého kalendářního měsíce po měsíci, od kterého je oprávněn podnikat. Od 1. července 2026 se navíc každý rok posuzuje příjem za předchozí rok: pojištění nevznikne, pokud příjem není vyšší než 10,5násobek životního minima. Podrobněji se odvodům věnujeme v článku Podnikání v roce 2027: co se mění v daních, odvodech a mzdách. Zdravotní pojištění je třeba posoudit zvlášť.
U tuzemské osoby se sleduje obrat za kalendářní rok, nikoli za posledních dvanáct měsíců; sčítají se dodání téže osoby ze všech platforem i z ostatních činností.
| Situace | Povinnost a začátek plátcovství |
|---|---|
| Obrat nepřekročí 50 000 eur | Ze samotného obratu nevzniká povinné plátcovství; jiné zákonné důvody a § 7a je třeba posoudit samostatně. |
| Obrat překročí 50 000 eur | Žádost do pěti pracovních dnů; zpravidla plátcem od 1. ledna následujícího roku, pokud nevznikne dřívější důvod. |
| Obrat ve stejném roce překročí 62 500 eur | Plátcem jste už dodáním, kterým se hranice překročí, včetně tohoto dodání; žádost o registraci podáváte do pěti pracovních dnů od překročení. |
I osvobozený nájem podle § 38 se zahrnuje do obratu. Samotná registrace však z osvobozeného nájmu automaticky neudělá zdaněné ubytování. Dobrovolný dřívější vstup do plátcovství umožňuje § 4 odst. 6 až 8.
Pokud jste zdanitelná osoba, která není plátcem DPH, a zprostředkovatelskou službu Vám za provizi dodává dodavatel z jiného členského státu EU, daň z ní platíte Vy sami (přenesení povinnosti podle § 69 odst. 3, místo dodání podle § 15 odst. 1). Žádost o registraci podle § 7a podáváte ještě před přijetím té služby; zákon ji neváže na žádnou minimální částku. Pokud jste již registrováni podle § 7, další žádost nepodáváte. Pokud jste již podali žádost podle § 4, je třeba zohlednit i postup podle § 4 odst. 11. Rozhoduje konkrétní dodavatel na faktuře a smluvní režim, nikoli samotná značka platformy.
Z provize bez daně se při samozdanění vypočítá slovenská DPH ve výši 23 %. Neplátce registrovaný pouze podle § 7a si tuto daň neodečte a z registrace mu nevzniká povinnost účtovat DPH za vlastní ubytování. Při provizi 100 eur bez daně je tak DPH 23 eur, zatímco vlastní ubytování může nadále poskytovat jako neplátce.
Neplátce podá přiznání do 25 dnů po skončení měsíce, ve kterém povinnost vznikla, a ve stejné lhůtě daň zaplatí; pokud je daň k zaplacení nejvýše 5 eur, zákon odpouští platbu, nikoli přiznání. Samotné přijetí provizní služby mu nezakládá kontrolní ani souhrnné hlášení. U dodavatele ze třetího státu samotné přijetí služby nezakládá registraci podle § 7a, povinnost samozdanění však může vzniknout podle § 69 odst. 3 i bez této registrace.
Plátce uplatňuje na ubytovací služby ze skupiny CPA 55 sníženou DPH 5 %; tato sazba nepatří automaticky všem samostatně prodávaným doplňkům. Nájem splňující osvobození podle § 38 má odlišný režim a u nájmu bytu či rodinného domu nelze osvobození libovolně zrušit. Místem dodání ubytování na Slovensku je Slovensko i tehdy, když je host ze zahraničí.
Základním zdaňovacím obdobím plátce je kalendářní měsíc; čtvrtletí je možné jen za podmínek § 77. Přiznání a vlastní daň plátce řeší zpravidla do 25 dnů po skončení období a podává také kontrolní hlášení podle § 78a včetně jeho výjimek. DPH ze souvisejících nákupů včetně samozdaněné provize si plátce odečte pouze při splnění zákonných podmínek.
V běžném režimu vzniká DPH dodáním služby, u konkrétní zálohy dříve jejím přijetím; pozdější bankovní převod platformy tuto povinnost neodkládá. U pobytu ukončeného 31. srpna, za který jste platbu nepřijali dříve, patří dodání do srpna, i když platforma pošle peníze až v září. Pokud platforma inkasuje jménem ubytovatele již před pobytem, je třeba ověřit smlouvu a okamžik přijetí zálohy; samotné datum výplaty na účet nestačí. Zvláštní úprava podle § 68d má vlastní pravidla.
U plátce se z ceny vyčlení příslušná DPH; provize sama nesnižuje hodnotu jeho ubytovací služby pro účely obratu. Poplatek, který platforma účtuje hostovi za vlastní službu vlastním jménem, se s cenou ubytovatele nezaměňuje.
Proto si odkládejte přehledy pobytů, přijatých záloh, provizní faktury, výplaty a doklady za ubytování; povinnost vystavit fakturu podle zákona o DPH se posuzuje podle konkrétního odběratele a transakce. Přijaté faktury, u nichž je neplátce povinen platit DPH, uchovává deset let následujících po příslušném roce.
Daň za ubytování se může týkat i pobytů v obyčejném bytě; sazbu, úlevy a lhůty placení určuje obec v obecně závazné vyhlášce (VZN). Provozovatel oznámí obci ubytovací kapacitu nejpozději v den zahájení poskytování ubytování a vede zákonem stanovenou evidenci hostů. Pokud daň vybírá platforma jako zástupce plátce na základě dohody s obcí, je třeba ověřit rozsah zastoupení. Jako plátci daně za ubytování Vám přitom zůstává oznamovací povinnost i vedení evidence hostů.
Pokud jste ubytovatel ve smyslu zákona o pobytu cizinců, tedy právnická osoba nebo fyzická osoba – podnikatel, která poskytuje ubytování na základě smlouvy o ubytování, musíte při ubytování ověřit totožnost cizince a zajistit vyplnění tiskopisu o hlášení pobytu cizince. Policejnímu útvaru jej doručíte do pěti dnů od ubytování, i elektronicky. Zda se to týká i soukromého hostitele bez živnosti, zákon výslovně neuvádí; pokud si nejste jisti, ověřte si to na cizinecké policii.
U podnikatelských plateb v hotovosti nebo kartou na místě se posuzuje evidence v eKase podle zákona o evidenci tržeb účinného v roce 2026. Zákon přitom zná tržbu pouze jako platbu přijatou na prodejním místě v hotovosti nebo prostředkem, který nahrazuje hotovost; obyčejný převod z účtu na účet, například výplata od platformy, tam výslovně uveden není. Pokud platby přijímáte jiným způsobem, ověřte si, zda se eKasa týká i Vás. Povinný prodávající musí od 1. května 2026 při tržbě nad 1 euro umožnit také bezhotovostní platbu, s výjimkami stanovenými zákonem.
DAC7 znamená oznamování údajů platformou, nikoli novou daň ani zvláštní registraci běžného hostitele; hostitel poskytuje platformě požadované údaje. Limity 30 obchodů a 2 000 eur, známé z prodeje zboží, nepředstavují výjimku pro pronájem nemovitostí.
Praktický postup: nejprve určete právní charakter služby a poskytovatele, poté zkontrolujte DIČ, dodavatele provize, registraci k DPH, místní obecně závaznou vyhlášku a způsob přijímání plateb. Průběžně párujte pobyty se zálohami, provizemi a výplatami a sledujte obrat za celou osobu.
Povinnost fyzické osoby podat přiznání se odvíjí od celkových zdanitelných příjmů a dalších podmínek § 32, nikoli jen od výplaty z jedné platformy. Pokud povinnost z těchto příjmů vznikne, jde o přiznání typu B. Řádná lhůta u kalendářního roku 2026 je 31. březen 2027, s možností zákonného prodloužení; ve lhůtě přiznání je splatná i daň. Samotná platba ze zahraniční platformy nedělá z ubytování na Slovensku příjem ze zahraničního zdroje, který by opravňoval k šestiměsíčnímu prodloužení.
Přiznání typu B si můžete připravit i sami na naší stránce Daňové přiznání typ B online. Pokud potřebujete více času, lhůtu prodloužíte oznámením o prodloužení lhůty.
Nejlepším podkladem pro účetního je souvislý příběh každé rezervace: co bylo dodáno, komu, kdy, za kolik a jak se platba dostala k poskytovateli.
Napište nám, jaké služby hostům poskytujete, kolik ročně vyděláte a kdo Vám platí. Pomůžeme Vám posoudit, zda jde o pronájem, nebo o živnost, nastavit DPH a připravit daňové přiznání.
Nezávazná konzultaceKonverzaci a zadané údaje zpracováváme podle zásad ochrany údajů. Přepis chatu posíláme účetní a po potvrzení adresy i vám.