Zadajte príjem a cenu nehnuteľnosti alebo len sumu úveru. Hneď uvidíte splátku, najvyšší úver podľa DTI, DSTI a LTV a to, ktorý limit vás zastavuje. Počíta to váš prehliadač, nič sa neodosiela. Výsledok je orientačný odhad podľa pravidiel NBS, nie ponuka banky.
| Zmena | Splátka | Rozdiel | Najvyšší úver |
|---|
Po rokoch. Rok rozbalíte tlačidlom pri ňom a uvidíte jednotlivé mesiace.
| Rok | Splátky | Úrok | Istina | Zostatok |
|---|
Orientačný výpočet podľa pravidiel NBS (opatrenie 10/2016 v znení novelizácií), pravidlá overené k 2. 11. 2026. Nejde o ponuku ani záväzný odhad banky. O úvere rozhoduje banka podľa vlastnej metodiky. Počet rokov s vyššou sadzbou po refixácii nevieme predvídať, splátka platí pri nezmenenej sadzbe.
Vek rozhoduje o DTI. Bez dátumu narodenia rátame s najstarším možným dňom narodenia pre zadaný vek, výsledok môže byť nižší než skutočný.
Na výplatnej páske je to riadok K výplate (čistá mzda). Banka berie priemer za 12 mesiacov, preto spočítajte posledné pásky a vydeľte ich počtom. Zamestnávateľ vám vydá aj potvrdenie o príjme pre banku.
Ak máte daňové priznanie typ A za rok 2025, čistý ročný príjem vyjde ako r. 34 (úhrn príjmov) mínus r. 36 (poistné) mínus daň z r. 45. Výsledok vydeľte dvanástimi. Bonus na deti sa tu nezráta, preto je to len orientačné.
Len sumu, ktorú vám banka potvrdila.
Pri podnikaní, prenájme alebo s. r. o. počíta príjem každá banka po svojom a uzná len jeho časť. Zadajte sumu, ktorú vám banka potvrdila, nie obrat.
Na orientáciu: v daňovom priznaní typ B za rok 2025 je základ dane v r. 45 a daň z podnikania v r. 105. Výsledok s takýmto príjmom berte len ako hrubý odhad.
Zostatok istiny, mesačnú splátku, sadzbu aj dátum konca splácania nájdete v internet bankingu pri úvere alebo v poslednom výpise z úveru.
Od toho závisí test zvýšenej sadzby.
Schválený limit karty alebo povoleného prečerpania je vo výpise z účtu alebo v internet bankingu. Vyčerpanú časť vidíte tam isto. Nevyužitý limit sa do záťaže počíta tiež.
Hypotéku obmedzujú tri pravidlá Národnej banky Slovenska. Kalkulačka vypočíta strop podľa každého z nich a ukáže ten najnižší, lebo ten rozhoduje.
Celkový dlh (nový úver a ostatné dlhy) smie byť najviac násobkom čistého ročného príjmu.
Splátky smú zabrať najviac 60 % príjmu nad životným minimom domácnosti. Rezerva na novú splátku je 0,6 · (príjem − životné minimum) − splátky iných úverov, odpočíta sa aj výživné.
Úver smie byť najviac 80 % z nižšej hodnoty: kúpnej ceny alebo hodnoty podľa znalca.
Najvyšší úver je najnižší z troch stropov, zaokrúhlený nadol na celé eurá. Potrebný úver je kúpna cena mínus vlastné zdroje. Ak je potrebný úver vyšší než strop, rozdiel je suma, ktorú musíte doplniť z vlastných zdrojov. Bez kúpnej ceny sa LTV nepočíta a kalkulačka ukáže limit podľa príjmu, nie nulu.
Pri nezmenenej sadzbe je splátka každý mesiac rovnaká (anuita). Z úveru P, mesačnej sadzby r (ročná sadzba delená 12) a počtu mesiacov n vychádza:
splátka = P · r / (1 − (1 + r)−n)
Pri sadzbe 0 % je splátka P / n. Splátku zaokrúhľujeme na cent, poslednú splátku dorovnáme tak, aby zostatok vyšiel presne nula. Úroky sú súčet úrokov z kalendára, nie odhad. Neukazujeme RPMN, pretože nepoznáme poplatky ani poistenie vo vašej banke.
Príklad: úver 150 000 € pri 4 % na 30 rokov (360 mesiacov) má splátku 716,12 €. Najvyšší úver pri splátke, ktorú si môžete dovoliť, je opačný výpočet: splátka krát (1 − (1 + r)−n) / r.
Dátum posúdenia môžete v kalkulačke zmeniť a porovnať výsledok pred a po zmene pravidiel.
V týchto prípadoch vám kalkulačka sumu radšej neurčí, alebo ju označí ako odhad. Rozhoduje banka.
Pravidlá sme overili 2. 11. 2026 podľa oficiálnych stránok a prehľadov NBS. Limit LTV 70 % od júla 2027 zatiaľ vychádza len zo sekundárnych zdrojov (správy o novele, nie jej znenie) a vekovú podmienku pri LTV 90 % sme z úplného znenia nepotvrdili. Kalkulačka obe označuje.
Strop určujú tri limity NBS: DTI (dlh k ročnému príjmu), DSTI (splátky k príjmu po odpočítaní životného minima) a LTV (úver k hodnote nehnuteľnosti). Platí ten najnižší. Pri príjme 1 800 € mesačne, 4 % sadzbe a 30 rokoch vychádza strop okolo 150 600 €, pri nehnuteľnosti za 200 000 € s 40 000 € vlastných zdrojov. Banka môže ponúknuť menej. NBS jej však dovoľuje výnimky pre časť nových úverov, ktoré kalkulačka nepoužíva, takže v niektorých prípadoch môže ísť aj vyššie.
DTI je pomer celkového dlhu k čistému ročnému príjmu. Pri dlžníkovi do 40 rokov je strop 8-násobok ročného príjmu. Ak by ste úver nesplatili do 65. narodenín, násobok klesá o štvrtinu za každý rok nad 40, najmenej na 3. Počíta sa za každého dlžníka zvlášť a od neho sa odpočítajú dlhy, ktoré už máte.
DSTI hovorí, že splátky smú zabrať najviac 60 % z príjmu nad životným minimom domácnosti. Banka navyše splátku prepočíta pri vyššej sadzbe (o 2 p. b., najviac na 6 %) a na 30 rokov, pretože sadzba po refixácii môže vyrásť. Pri fixácii nad 10 rokov stačí zvýšenie o 1 p. b., pri fixácii na celú splatnosť sa test nerobí.
LTV je pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti, pričom sa berie nižšia z kúpnej ceny a hodnoty podľa znalca. Bežný strop je 80 %, zvyšok musíte mať z vlastných zdrojov. Od 1. 1. 2027 môže banka mladým do 35 rokov pri prvom bývaní povoliť až 90 %, ale len v rámci obmedzenej výnimky, takže nárok nevzniká automaticky.
Splátka je pri nezmenenej sadzbe stále rovnaká (anuita). Úver 150 000 € pri 4 % na 30 rokov stojí 716,12 € mesačne a na úrokoch zaplatíte spolu približne 107 800 €. Prvé splátky obsahujú najmä úrok, pri poslednej je to najmä istina. Kalkulačka ukáže rozpis po rokoch aj po mesiacoch.
Banka posudzuje aj to, čo kalkulačka nevie: ako uznáva príjem zo živnosti, s. r. o. alebo prenájmu, vašu históriu v registri dlžníkov a hodnotu nehnuteľnosti podľa vlastného ocenenia. Kalkulačka počíta len základné limity NBS, ktoré platia pre všetky banky, a nepoužíva výnimky, ktoré NBS dovoľuje bankám pre časť nových úverov (napríklad vyššie LTV alebo DTI). Ponuka banky preto môže byť nižšia, v niektorých prípadoch aj vyššia. Berte výsledok ako orientačný odhad.
Áno. Do DSTI sa počíta 3 % z limitu karty mesačne a do DTI vyčerpaná časť plus 20 % nevyužitého limitu. Pri limite 5 000 € ubral nevyužitý limit v našom príklade okolo 25 000 € z maximálnej hypotéky. Pred žiadosťou o úver sa oplatí zrušiť karty, ktoré nepotrebujete.
Od 1. 1. 2027 má byť dostupné až 90 % LTV pre mladých do 35 rokov pri prvom bývaní, v rámci výnimky banky pre najviac pätinu nových úverov. Od júla 2027 má pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti klesnúť strop LTV na 70 %. Druhú zmenu sme potvrdili len zo správ o novele, preto ju kalkulačka označí ako čiastočne overenú. Po 30. 6. 2027 zároveň chýba nové životné minimum, takže DSTI sa dovtedy nepočíta.
Potvrdenia o príjme, daňové priznanie aj účtovné výkazy, ktoré banka pri hypotéke žiada, pripravíme včas a bez zdržania.
Nezáväzná konzultáciaKonverzáciu a zadané údaje spracúvame podľa zásad ochrany údajov. Prepis chatu posielame účtovníčke a po potvrdení adresy aj vám.